三大FP相談とは?

セミナー講師担当の中野です。

FPの相談は多種多様です。

それは、FPが暮らしのお金に対して「包括的なアドバイス」を行うことができるからで、一般的にもそのように認知されつつあるということだと思います。

もちろん、相続専門、老後・介護専門などと相談分野を絞ってFP相談やセミナーを行っている人もいますし、そのような活動もよいと思います。

ただ、みなさんは、「包括的なアドバイスができるFPになりたい」と思った場合、どのような分野から知識や相談ノウハウを習得すればいいと思いますか?

・・・

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実は、FP相談で多い3つの分野があります。

それは、「保険」「住宅購入」「資産運用」です。

FP協会が開示ている相談会の統計データでこの3つが上位に上がっていますし、わたし自身の相談でもこの3つがとても多いのが現状です。

しかし、いろいろなFPに聞いてみると、意外に「住宅相談は不得意」という人が少なくありません。もちろん、ライフプランを組んで身の丈予算を検討することはできても、「実際に住宅購入の実行支援」をしようとしても何もわからないというFPは少なくありません。

しかし、相談者が「保険」「住宅購入」「資産運用」に関して実行していく上では、「住宅購入」が一番不安に感じています。

なぜなら、金額が高額なのにも関わらず、不動産会社や販売会社からは1~2週間で決断を迫られることも少なくありません。

これから独立FPを目指す人には是非、住宅購入コンサルティングができるようになって欲しいと思っています。

FPユニバーシティでも1月に住宅購入コンサルティングの講座を開催します。

【2019/01】住宅購入コンサルティング集中講座

単に知識だけでなく、実行支援ができ、実務家FPとしてお客さまから相談料をもらえるレベル以上の内容となっています。

「来年は独立に向けて、何かしていこう!」と考えている人にはぴったりの講座になっています。

講師は10年以上FPとして活躍している竹原 FPです。

実務家FPとして住宅購入コンサルティングに必要なノウハウをしっかり学べる機会ですので、是非ご参加ください。

 


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再建築不可の不動産

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

以前にご相談いただいた方から、今回ご実家についての相談をいただきました。

お母さんが亡くなって、そのまま空き家にしていたので、将来を考えて売却する方が良いのか、貸す方が良いのかという相談です。

もともと90坪ほどの土地を分筆し、新しく道路(通路)をつけて、5軒の家屋が建っている昭和50年頃に分譲された住宅地で、25年ほど前に購入されました。それぞれ土地の面積は15坪ほどの土地・建物ですが、道路(通路)となっている土地の謄本を調べてみると、奥の敷地の所有者の4名の共有になっています。

前面道路が私道であっても、位置指定道路として指定されていれば、道路として認定されますが、現地を確認すると、相談者の土地の前の道路の幅が約3mしかありません。市役所で調査したところ、やはり位置指定道路ではありませんでした。つまり入口以外の奥の不動産の所有者は、共有の土地を通って出入りはできますが、接道条件は満たしていない土地になります。

建物の登記簿謄本では、一棟ずつ登記されているのですが、現地を確認したところ、隣の家と壁の一部が続いています。たぶん、建物を建築する時に確認申請では一棟の建物として申請されたのだと思われます。

ということは、市道に面している、入り口の土地以外は、接道条件を満たしていないので、建て替えることが出来ない(再建築不可)という物件になります。

相談者の土地は、入り口から2軒目の土地ですので、やはり建て替えることが出来ません。

 

必要な費用を整理すると、荷物を処分・整理するのに30万円程度の費用が必要になります。

更にリフォームについては、どの程度工事を行うのかによって変わりますが、お風呂等もリフォームが必要になるので、150万円から200万円程度かかりそうです。

建物の躯体自身はしっかりしているようですが、貸すにしても、売却するにしても建物を解体すると建て替えることが出来ないので、既存の建物を活かした修繕・リフォームが前提になってきます。相談者の方と検討しましたが、ご自分でリフォーム代を負担してまで貸すことは考えていないという事で、売却の方向で話を進めることになりました。

 

今回、不動産業者さんと打ち合わせた結果、賃貸とすることから、賃料利回りを設定して、利回りから不動産の売却価格を検討することになりました。

参考:家賃6万円、年間72万円等想定して、利回り10%であれば、720万円(利回り12%であれば、600万円)ただし、リフォーム代が200万円と仮定すると520万円になります。ただし、この物件については、再建築不可の建物ですので、将来建物を解体して土地だけを売ることが難しいので、そのことを含めると更に安くなってしまいます。

現在、信頼できる不動産業者さんに相談して、売却の手続き中ですが、再建築が可能な場合であれば、700万~800万円程度の土地が350万円程度と半分以下の価格になってしまいます.

(実際に25年前に購入された価格は、数倍高いのですが…)

 

契約の時には、説明を受けていたのかもしれませんが、再建築不可の土地であるので、この価格程度でないと売却できないというお話をした時の相談者のお顔が忘れられません。過去に戻ることは出来ませんが、購入する前に、ご相談いただければ、将来売却が難しいことを理解して、適切な価格で購入するアドバイスができたのではと思います。

不動産を購入する場合、接道条件を調べることは非常に大切です。再建築が可能かどうかで、不動産の価格は大きく変わってきますので、目的に応じて、正しい価格で購入することが大切になります。

 

整理をすると

再建築不可の物件のメリット

・周辺の不動産よりも安く購入することが出来る

・再建築不可の条件が変わると、建築可能にすることが出来る(隣地の購入等)

 

再建築不可の物件のデメリット

・将来建物が古くなったり、地震等で建物が倒壊しても、再建築できない

・リフォーム等のメンテナンス費用が必要になる

・金融機関からの融資を受けることが出来ない

 

今回は、再建築不可の物件を購入した方から売却の相談でしたが、再建築不可の物件を購入される方もおられます。その場合には、再建築不可の物件のメリット・デメリットをしっかり理解し、適正な価格で購入することです。ご自身がマイホームとして住むのであれば、安く購入してそこに住み続けることが出来ます。収益物件として購入し、しっかりと賃貸経営を行う事で、きちんと収益を上げることもできます。将来的に、隣接地を購入するなど再建築不可の条件がなくなれば、資産価値を大きくすることも可能です.

不動産は、金融商品や保険とは異なり、まったく同じ不動産はありません。不動産についての基本的な知識を理解して、お客様に適切なアドバイスをしてください。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 


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【倫理・心理㉔】こんな相談していませんか

心理・倫理担当 心財育成株式会社 安達です。

お客さまからの相談時に、相談内容を聞いていて意見したくなったことはありませんか?

「それなら家族に〇〇したらいいんですよ」と伝えると「こちらが家族に〇〇されたいくらいです!」と言われたということを聞いたことがあります。つまり逆ギレされたのです。

このように一つの提案をするときに言い方はとても大切です。

あくまで提案なのですから“断定”することは望ましくありません。

「〇〇したらいいんですよ」は断定です。自分のことを人から断定されることは気分の良いものではありません。

それであれば提案として「〇〇するのも一つかもしれません」ならば「~かもしれません」と伝えているのでそうかもしれないし、そうでないかもしれないと、相談者が自分で選択できる余地があります。

相談一つにしても言い方は重要です。お金に関する知識とともにコミュニケーションのスキルも磨くことが大切です。

 

 


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FPの執筆記事では、「3種類の説明方法」を使い分けましょう~その3 簡潔おすすめ形式~

FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には3種類あることと、その2つ目である事後形式について説明しましたね。

前回同様、3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法の3つ目は「簡潔おすすめ形式」です。

 先に「おすすめする」という提案の語句を使い、読者の心をつかんでから、「すすめる」=「薦める」内容を3つ程度簡潔に述べるのです。

 次にその例を書きますね。

 

 住宅購入をお考えのファミリーのみなさまへ。住宅購入を考える前に、次の3つの準

備をすることをおススメします。

 1つ目は購入地域や住宅の条件を決めておくことです。なぜならば・・・・・・・・・

   2つ目は不動産業者の選定方法を調べておくことです。なぜならば・・・・・・

   そして最後の3つ目は住宅購入コンサルティングを専門とするFPを探して、そのFP

に上記2つの準備内容をまとめて伝えて、資金計画を立ててもらいましょう。なぜな

らば・・・・・・・・・・

 

この説明方法を使うと、「すすめる」という読者にわかりやすい語句で読者が「読もう」と思ってもらえるようにでき、簡潔に3つ程度のポイントにまとめて説明するので、読者がすべきことを覚えやすいのです。3つ目には、筆者の結論を書くのがいいですね。いわゆる落としどころです。

この説明方法を意識して執筆してくださいね。

 

次回からは、FPと著作権の問題をシリーズで書きますね。

 


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「これだけ教えてほしいんですけど!」

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こんにちは。家計相談担当の前野彩です。

先日かかってきた電話でこういうものがありました。

あいさつもそこそこに、わたしが電話に出るなり、
「今度家を買うんですけど、
明後日までに住宅ローンをすぐに決めなくちゃいけなくて、
固定がいいのか、変動がいいのか教えてほしいですけど」と
お話を始められました。

 

FPとして、そして、プロとして、
ご相談者さんに寄り添って相談を受けるためには、
ご相談者さんが置かれている状況がわからないと、
アドバイスをすることができません。

 

そこで、「買いたい物件が決まっているのですね。
固定金利と変動金利、どちらがご相談者さんに合っているのかは、
現在の家計の状況をお伺いしてからになります」と
お答えしようとしたところ、
最後まで言わせず、電話口からは
「時間がないので、固定金利か、変動金利かだけ教えてくれたらいいんです!」と、
いらだった口調での回答が。

 

そういわれても、FPの相談には、
倫理で学んだとおり、
相談の6ステップがあります。

======================
ステップ1:顧客との関係確立とその明確化

ステップ2:顧客データの収集と目標の明確化

ステップ3:顧客のファイナンス状態の分析と評価

ステップ4:プランの検討、作成と提示

ステップ5:プランの実行援助

ステップ6:プランの定期的見直し
======================

このお電話をくださった方は、
きっと、焦っていたし、急いでいたとも思います。

 

その状況は想像できますが、
ステップ1の信頼関係が築けず、データの収集もできないままでは
ご相談にお応えすることができません。

そこで、「弊社では、お電話だけでのアドバイスはしておらず、
必ず、お会いしてご相談者さんの現状の家計と
今後の予定などをしっかりとお伺いしたうえで、
お客様に合った住宅ローンをシミュレーションしながら、一緒に考えていきます」とお伝え……したかったのですが、
「お電話だけでのアドバイスはしておらず」のあたりで、
ガチャンと電話を切られてしまいました。

このブログを書くために、履歴を探ると、
通話時間19秒。

 

弊社は、ホームページにも有料相談であることを書いているので、
こうした電話は、めったにかかてきません。

 
そして、こうした問い合わせをされる方は、
わたしのお客様ではありません。

 

 

なぜなら、お客様は私を信頼していないと感じましたし、
わたしも、信頼できるお客様ではないと思ったから。

住宅ローンは、急ぎで相談にいらっしゃる方も多い相談です。

最短の時間で、最善のアドバイスをお答えするためには、
住宅ローンの知識と共に、
FPとお客様の相互の信頼関係が必要なのです。

 

 


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業務委託型のFP講師のオーディションについて

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セミナー講師担当の中野です。

FPとして講師をするときに色々な形態で登壇する機会があります。

その一つに、業務委託型講師業務があります。

例えば、確定拠出年金の導入や継続研修、投資信託の販社営業社員勉強会やエンドユーザ向けのセミナーなどです。

これらの業務委託型の場合、事前にオーディションがあり、問題がなければ採用され、業務が発生した場合に連絡が入り、講師として登壇するという流れになります。

つまり、「オーディションに受かる」ことが出来ないと登壇できないということになります。

オーディションというと、それだけで「やめときます」という人も少なくありませんが、そんなに難しいことでもないので、是非チャレンジしてもらいたいと思います。

 

オーディションで大事なことは

オーディションと言っても、芸能人のように何千人の応募があって・・・というものではありません。

FPに講師の素養があるか、登壇できるだけの知識があるかを確認するためのものです。

なので、基本的な講師のスキルと業務に必要に知識があれば大丈夫です。

わたしが何度か受けた感想では、講師ノウハウと知識が標準であれば、オーディションは通過すると思っていても問題ないと思います。

ここでポイントなのが、「知識」の部分です。

どのような知識が必要であるかは委託する側のニーズによって異なりますが、ほとんどの場合「正確な知識」と「資料内容の熟知」になります。

質問に対してすぐに答えることが出来なかったとしても、回答に該当する資料のページなどを伝えることがあれば問題ありません。

オーディションの場合、事前に資料が送られてきて、どのような内容の審査があるか知らされています。

なので、オーディションまでにしっかりと資料を確認することが大事です。

オーディションというと、腰が引けてしまう人も少なからずいますが、自分の実力を試すよい機会と思って、チャンスを逃さずにチャレンジしてみてください。


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相続税の申告が必要な3万人

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こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

平成28年度の相続税の統計年報を国税庁のホームページから確認することができます。

平成28年度中に相続が開始した被相続人から、相続、遺贈又は相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者の平成29年10月31日までの申告又は処理(更生、決定等)による実績を、全数調査の方法で調査・集計したものです。

その統計資料には、申告・課税状況や国税局別の課税状況、課税価格階級別や相続財産種類別課税状況などの情報がありますが、その中に、課税状況の累年比較の項目があります。

平成27年の相続から、基礎控除が3000万円+600万円×法定相続人の数となり、相続税を支払う人が増えています。

その改正に伴い、統計年報の項目が追加されました。平成26年までは、課税状況のみが発表されていたのですが、平成27年からは、申告状況も発表されるようになりました。

申告状況 被相続人の数
平成27年 133,176
平成28年 136,891

課税状況 被相続人の数
平成27年 103,043
平成28年 105,880

ということは、3万人の方は、申告はしたが相続税が課税されていないということになります。

課税価格の合計が基礎控除を超えて申告が必要であったが、小規模宅地の特例や、配偶者の税額軽減により、相続税を支払わない人が約3万人いることになります。


支払う相続税の金額が0円であっても、相続税の申告が必要になります。確定申告とは異なり、自分で相続税の申告を行うことは、実際には難しいかと思います。(書店に行けば、相続税の申告が自分で出来る本が並んでいますが
ということで、支払う相続税の金額が0円なのに、税理士さんに相続税申告書の作成を依頼することで、数十万円の費用が必要になることになります。

逆に考えると、相続税が基礎控除を少し超える程度の財産の方に対しては、贈与や生命保険等を活用して課税価格の合計が基礎控除を超えない対策を行うことで、申告が不必要になるということです。

実際に私のお客様でも、生前に一時払いの終身保険に加入することで、基礎控除を超えなかったので、申告する必要がなかったと喜んでいただけたお客様もおられます。

小規模宅地の特例を使うことで大きく財産価額が下がる方は難しいですが、ご自宅と預貯金等で基礎控除ぎりぎりかもしれないという方には、生命保険の非課税枠の活用や暦年贈与(3年以内の持ち戻しには注意)、住宅資金の贈与、教育資金の一括贈与等を活用することを提案してみてください。

ただし、婚姻期間が20年以上過ぎた後に、夫婦間で居住用の不動産を贈与した時の最高2000万円までの配偶者控除については、贈与税はかかりませんが、相続と異なり登録免許税の金額が高かったり、不動産取得税が課税されたりと数十万円の費用が必要になりますので、活用については十分注意してください。

単に、「贈与をされていますか」「生命保険の非課税枠を活用されていますか」というお話をするのではなく、統計情報等を示しながら、「お客様はこの3万人に入るのではないですか」というお話をきっかけに、具体的な相続の話につなげていただければと思います。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 


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【倫理・心理㉓】お客様の悩みに共感していませんか?

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心理・倫理担当 心財育成株式会社 安達です。

ご相談では、多くの場合 お客様は悩みを持ってこられます。

その時、あなたはどのような反応をしていますか?

もし悩みに共感しているとするならばその意図は何ですか?

カウンセリングやコンサルティングを行う際に、共感することでお客様とより近くなる、また関係が良くなると思い込んでいることがあるかもしれません。

共感することに良いも悪いもありませんが、悩みや恐怖心に基づく感情である悲しさ、怒り、嫉妬、猜疑心、妬み、恨みなどに共感することは、お客様にその役立たない感情を再体験させ、より強化させることに繋がります。

何に共感し、何に客観的になることが役立つのか。

そのコミュニケーションのプロセスはどのようなものなのか。

心のしくみはどのようになっているのか。

わかっているようで曖昧でも成り立っているように見えるコミュニケーションだからこそ、知ると知らないとでは結果、効果が全く変わってきます。

あなたはお客様の悩みに共感していませんか?

 


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FPの執筆記事では、「3種類の説明方法」を使い分けましょう~その2 事後形式~

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FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には3種類あることと、その1つ目である「予告方式」について説明しましたね。

前回同様、3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法のつ目は「事後形式」です。

 先に説明したあとで、筆者の提案内容や結論を述べのです。

 

 住宅購入をお考えのファミリーのみなさま、先日当方にこんなファミリーが相談にこられました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・(実例)

 

住宅購入を考える前に、まずは住宅購入相談を専門にしているFPの有料相談でご自身の資金計画を立てていただければこのようなことにはなりませんでした。

 

この説明方法を使うのは、読みやすい実例をストーリー形式で小説のように書き、それを読んだ読者が「疑似体験」できるようにすることによって、最後に述べる筆者の結論をつたえる手法です。読者に特に共感してもらいたいような、よくありそうな実例を挙げる場合に適切な方法です。たとえば、ターゲット層が決まっているような雑誌や新聞、機関紙でのコラムでは最適ですね。そのような執筆の際は、事後形式の説明方法を意識して執筆してくださいね。

3つ目の説明方法については次回のブログをお楽しみに。

 

FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には3種類あることと、その1つ目である「予告方式」について説明しましたね。

前回同様、3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法のつ目は「事後形式」です。

 先に説明したあとで、筆者の提案内容や結論を述べのです。

 

 住宅購入をお考えのファミリーのみなさま、先日当方にこんなファミリーが相談にこられました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・(実例)

 

住宅購入を考える前に、まずは住宅購入相談を専門にしているFPの有料相談でご自身の資金計画を立てていただければこのようなことにはなりませんでした。

 

この説明方法を使うのは、読みやすい実例をストーリー形式で小説のように書き、それを読んだ読者が「疑似体験」できるようにすることによって、最後に述べる筆者の結論をつたえる手法です。読者に特に共感してもらいたいような、よくありそうな実例を挙げる場合に適切な方法です。たとえば、ターゲット層が決まっているような雑誌や新聞、機関紙でのコラムでは最適ですね。そのような執筆の際は、事後形式の説明方法を意識して執筆してくださいね。

3つ目の説明方法については次回のブログをお楽しみに。

 


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FP講師はセンス!?いえいえチャンスを逃しますよ・・・

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セミナー講師担当の中野です。

これからFPとしての活動を目指す人が既に活動されている
FPの講座やセミナーを聞いてこんなことをいうことがあります。

「〇〇先生は、セミナー上手ですよね。それに比べると私は講師のセンスがなくて・・・」

確かに、セミナーで上手に話している人を見ると、
いとも簡単に進めていくので、

「ああ、この先生は元々センスがある人なんだ・・・」

と思ってしまかもしれません。

しかし、わたしが知っているセミナーが上手な人はFPに関わらず、
とても努力している人が多いです。

あるFP講師の手元資料を見たことがあるのですが、資料にはビッシリと
メモ書きがされていました。

内容は、話す内容だけでなく、板書のタイミング、手振り素振り、
タイムスケジュールなどありとあらゆることが書かれてしました。

つまり、それだけの事前の準備を行っているということで、センスだけで
上手にセミナーを行っているワケではありません。

逆に、センスだけでセミナーを行ってしまうと、ちょっとしたトラブルなどでも
進行に影響が出たり、受講者の満足度を下げてしまう事にもなりかねません。

そして、一番残念なのが、「センスがないから」と言って諦めてしまうことです。
基礎的な技術を身につけて努力をすれば、センスを補うことは十分できますし、大きな失敗をすることは決してありません。

場を盛り上げながら、壇上で上手に話す人を見ると「センス」を感じるかも
しれませんが、決してセンスだけではないですし、センスがなくても努力で
魅力的なセミナーを作り上げることは可能です。

セミナーの依頼などが来たら、チャンスを逃さず努力してくださいね!


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