こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。
10年以上前に相続した時点では、平等にしておきたいということで、きょうだいで2分の１ずつ、それぞれの名義で登記が終わっているご実家の相談がありました。
きょうだいの共有物件であっても、共有者同士の考え方がまとまり、売却するのであれば、問題は少ないのですが、今回のご相談は、相続開始から10数年たって、一人は残しておきたい、一人は売却したいという事でのご相談でした。
ファイナンシャル・プランナーとしてのヒアリング等のポイント
- きょうだいで共有された経緯、現在どのような考えをそれぞれ持っておられるのか
- 路線価や固定資産税の価格、周辺売買事例等を参考に土地の区画や高低差、構造物等の解体費も含めて、お互いが納得できる価格を探る
- 不動産を所有し続けていくことのメリットとデメリット（共有解消に伴う費用、固定資産税等の今後の保有のコスト）について理解いただいているか
- 不動産の取得価額（購入時の売買契約書等）についての資料があるか
相談者の方は、父が残した実家を遺していきたいという想いが強く、将来この家に住むことがないが、もう少しこの実家を維持していきたいとのことです。一方、お姉さんは、この実家での良い思い出がないので、出来れば早く処分をしたいとの事です。
将来、この物件に住むことは考えていないのであれば、共有持分解消の費用や固定資産税等の費用が必要になるので、そろって売却する方がコスト的には有利であることの説明を行い、メリット・デメリットのお話をさせていただきましたが、やはり父親が建てた建物を残しておきたいというお話でしたので、現在共有物の解消にむけて、作業を行っています。
共有不動産の解決方法を整理してみると
- 共有物分割：共有物を持分に応じて分割（土地の分筆等）し、単独所有とする。
- 共有持分の贈与：共有持分を他の共有者に贈与を行う。
- 共有持分の譲渡：共有持分を他の共有者と売買する。
- 共有持分の交換：等価となる他の土地があれば、交換する。
相談をいただいた不動産には、まだ建物が建っていますし、ガレージや擁壁等もあるので、共有物分割は出来ない不動産です。それ以外に不動産を所有されていないので、共有持分の交換も出来ないので、実際に検討できるのは共有持分の贈与か譲渡になります。
今回は、共有持分の売買という事で話を進めています。不動産の登記が完了していますので、土地の名義変更手続きは、難しくはありません。
通常の売買と同じく、売主と買主間の売買契約書を作成して、売買による所有権移転登記を行います。
ただ、登記を行うためには、司法書士さんの費用、登録免許税、不動産取得税等、今回ご相談の物件（持分評価が1000万円程度）であれば、40～50万円程度の費用が必要となります。
あと、問題になるのが、不動産の売買価格です。
調べてみると、当初購入された不動産が50年ほど前になりますので、結構大きな金額の譲渡所得が発生することになります。
あまり低い金額での売買になってしまうと、税務署から差額を贈与したという事になるかもしれませんし、あまり高い金額にすると、譲渡所得が大きくなり、負担が増えることになります。そのためには、お互いに理解していただき、きょうだいの間で価格について納得したうえで、手続を進めていく必要があります。
現在、売買手続きに関する準備は、ほぼ完了したのですが、売買価格をいくらにするのかについて、もう少し打ち合わせを行って、きょうだいが納得する金額を決めて、共有持分の譲渡のお手伝いをさせていただく予定です。
共有不動産の解決方法は、それぞれの方の想いをきちんとヒアリングをすること、共有解消に伴うメリット・デメリットについてしっかり理解いただくこと、が大切です。それに加えて、手続を行う中で、譲渡所得や贈与とみなされないような税務の件についても税理士の方と相談しながら売買価格等を決めて、手続を進めていくことになります。作業自体は難しいことは少ないですが、ファイナンシャル・プランナーとして全体での問題を意識しながら専門家の方々の協力を得て、大切なご実家の共有問題を解決していきましょう。
ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。
