こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

以前にご相談いただいた方から、今回ご実家についての相談をいただきました。

お母さんが亡くなって、そのまま空き家にしていたので、将来を考えて売却する方が良いのか、貸す方が良いのかという相談です。

もともと90坪ほどの土地を分筆し、新しく道路（通路）をつけて、5軒の家屋が建っている昭和50年頃に分譲された住宅地で、25年ほど前に購入されました。それぞれ土地の面積は15坪ほどの土地・建物ですが、道路（通路）となっている土地の謄本を調べてみると、奥の敷地の所有者の4名の共有になっています。

前面道路が私道であっても、位置指定道路として指定されていれば、道路として認定されますが、現地を確認すると、相談者の土地の前の道路の幅が約3ｍしかありません。市役所で調査したところ、やはり位置指定道路ではありませんでした。つまり入口以外の奥の不動産の所有者は、共有の土地を通って出入りはできますが、接道条件は満たしていない土地になります。

建物の登記簿謄本では、一棟ずつ登記されているのですが、現地を確認したところ、隣の家と壁の一部が続いています。たぶん、建物を建築する時に確認申請では一棟の建物として申請されたのだと思われます。

ということは、市道に面している、入り口の土地以外は、接道条件を満たしていないので、建て替えることが出来ない（再建築不可）という物件になります。

相談者の土地は、入り口から2軒目の土地ですので、やはり建て替えることが出来ません。

 

必要な費用を整理すると、荷物を処分・整理するのに30万円程度の費用が必要になります。

更にリフォームについては、どの程度工事を行うのかによって変わりますが、お風呂等もリフォームが必要になるので、150万円から200万円程度かかりそうです。

建物の躯体自身はしっかりしているようですが、貸すにしても、売却するにしても建物を解体すると建て替えることが出来ないので、既存の建物を活かした修繕・リフォームが前提になってきます。相談者の方と検討しましたが、ご自分でリフォーム代を負担してまで貸すことは考えていないという事で、売却の方向で話を進めることになりました。

 

今回、不動産業者さんと打ち合わせた結果、賃貸とすることから、賃料利回りを設定して、利回りから不動産の売却価格を検討することになりました。

参考：家賃6万円、年間72万円等想定して、利回り10％であれば、720万円（利回り12％であれば、600万円）ただし、リフォーム代が200万円と仮定すると520万円になります。ただし、この物件については、再建築不可の建物ですので、将来建物を解体して土地だけを売ることが難しいので、そのことを含めると更に安くなってしまいます。

現在、信頼できる不動産業者さんに相談して、売却の手続き中ですが、再建築が可能な場合であれば、700万～800万円程度の土地が350万円程度と半分以下の価格になってしまいます.

（実際に25年前に購入された価格は、数倍高いのですが…）

 

契約の時には、説明を受けていたのかもしれませんが、再建築不可の土地であるので、この価格程度でないと売却できないというお話をした時の相談者のお顔が忘れられません。過去に戻ることは出来ませんが、購入する前に、ご相談いただければ、将来売却が難しいことを理解して、適切な価格で購入するアドバイスができたのではと思います。

不動産を購入する場合、接道条件を調べることは非常に大切です。再建築が可能かどうかで、不動産の価格は大きく変わってきますので、目的に応じて、正しい価格で購入することが大切になります。

 

整理をすると

再建築不可の物件のメリット

・周辺の不動産よりも安く購入することが出来る

・再建築不可の条件が変わると、建築可能にすることが出来る（隣地の購入等）

 

再建築不可の物件のデメリット

・将来建物が古くなったり、地震等で建物が倒壊しても、再建築できない

・リフォーム等のメンテナンス費用が必要になる

・金融機関からの融資を受けることが出来ない

 

今回は、再建築不可の物件を購入した方から売却の相談でしたが、再建築不可の物件を購入される方もおられます。その場合には、再建築不可の物件のメリット・デメリットをしっかり理解し、適正な価格で購入することです。ご自身がマイホームとして住むのであれば、安く購入してそこに住み続けることが出来ます。収益物件として購入し、しっかりと賃貸経営を行う事で、きちんと収益を上げることもできます。将来的に、隣接地を購入するなど再建築不可の条件がなくなれば、資産価値を大きくすることも可能です.

不動産は、金融商品や保険とは異なり、まったく同じ不動産はありません。不動産についての基本的な知識を理解して、お客様に適切なアドバイスをしてください。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 

---

FPユニバ―シティからのFPで活躍するための知識やセミナーのご案内をお送りします

登録はこちらから メールアドレスを入力してお申込みください。

---

心理・倫理担当　心財育成株式会社　安達です。

お客さまからの相談時に、相談内容を聞いていて意見したくなったことはありませんか？

「それなら家族に〇〇したらいいんですよ」と伝えると「こちらが家族に〇〇されたいくらいです！」と言われたということを聞いたことがあります。つまり逆ギレされたのです。

このように一つの提案をするときに言い方はとても大切です。

あくまで提案なのですから“断定”することは望ましくありません。

「〇〇したらいいんですよ」は断定です。自分のことを人から断定されることは気分の良いものではありません。

それであれば提案として「〇〇するのも一つかもしれません」ならば「～かもしれません」と伝えているのでそうかもしれないし、そうでないかもしれないと、相談者が自分で選択できる余地があります。

相談一つにしても言い方は重要です。お金に関する知識とともにコミュニケーションのスキルも磨くことが大切です。

 

 

---

FPユニバ―シティからのFPで活躍するための知識やセミナーのご案内をお送りします

登録はこちらから メールアドレスを入力してお申込みください。

---

FPユニバーシティ　執筆講座担当の　ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には３種類あることと、その２つ目である事後形式について説明しましたね。

前回同様、３種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法の３つ目は「簡潔おすすめ形式」です。

　先に「おすすめする」という提案の語句を使い、読者の心をつかんでから、「すすめる」＝「薦める」内容を３つ程度簡潔に述べるのです。

　次にその例を書きますね。

 

　住宅購入をお考えのファミリーのみなさまへ。住宅購入を考える前に、次の３つの準

備をすることをおススメします。

　１つ目は購入地域や住宅の条件を決めておくことです。なぜならば・・・・・・・・・

　　　２つ目は不動産業者の選定方法を調べておくことです。なぜならば・・・・・・

　　　そして最後の３つ目は住宅購入コンサルティングを専門とするFPを探して、そのFP

に上記２つの準備内容をまとめて伝えて、資金計画を立ててもらいましょう。なぜな

らば・・・・・・・・・・

 

この説明方法を使うと、「すすめる」という読者にわかりやすい語句で読者が「読もう」と思ってもらえるようにでき、簡潔に３つ程度のポイントにまとめて説明するので、読者がすべきことを覚えやすいのです。３つ目には、筆者の結論を書くのがいいですね。いわゆる落としどころです。

この説明方法を意識して執筆してくださいね。

 

次回からは、FPと著作権の問題をシリーズで書きますね。

 

---

FPユニバ―シティからのFPで活躍するための知識やセミナーのご案内をお送りします

登録はこちらから メールアドレスを入力してお申込みください。

---

 

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

 

平成30年の基準値価格調査（地価調査）が発表されました。

国土交通省発表、平成３０年地価調査結果の概要

平成２９年７月以降の１年間の地価について

・全国平均では、全用途平均が平成３年以来２７年ぶりに下落から上昇に転じた。住宅地は下落傾向の縮小傾向が続いている。商業地は２年連続で上昇し、上昇基調を強めている。工業地は昨年の横ばいから２７年ぶりに上昇に転じた。

・三大都市圏をみると、各圏域で住宅地・商業地とも上昇基調を強めている。大阪圏の住宅地は４年ぶりに横ばいから上昇に転じた。工業地も総じて上昇基調を強めている。

・地方圏を見ると、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小している。

 

平成３０年大阪府基準地価（地価調査）の結果についての報道資料によると

大阪府の地価は、平成29年7月1日からの1年間で、住宅地はプラス０．２％（前年は０．０％）と、10年ぶりに上昇に転じた。

また、商業地はプラス５．７％（前年はプラス５．０％）と、６年連続の上昇となり、上昇幅は拡大した。

 

となっています。

 

この調査結果の文言を見ると、三大都市圏では上昇気味、地方では地方四市では三大都市圏を上回る上昇、その他の地域においては下落幅が減少傾向にあるということで、土地の価格が底を打って今後上昇するように聞こえますが、実際はどうでしょうか。

不動産業者さんと話をする機会があると、いろいろと聞かせていただくのですが、そろそろ不動産価格が下落に転じる可能性があるという方や、今は物件が少なくなってきているので何かあれば買いたい、最近は銀行からの融資が厳しくなったなど、実際の不動産取引の生の情報を得ることは大切ですね。（バブル崩壊の時も、東京に遅れて大阪や名古屋、遅れて地方の地価が上がり、その後、最終的に暴落しましたね。）

 

ファイナンシャル・プランナーとして不動産や相続の相談を受ける時に、そのお客様の所有されている不動産の価格が今後どうなるのか、有効活用したほうが良い土地なのか、売却等を検討するほうが良いのかを相談を受けることがあります。

お客様に聞くと、不動産業者さんに話を聞くのが不安であったり、どこに頼んだら良いのか分からなかったり、昔にお付き合いをした不動産業者の印象が良くなかったとのお話をよく聞きます。

 

不動産の価格というと、ファイナンシャル・プランナーの資格試験の時には、一物四価（一物五価）について学んだと思います。

時価、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額ですね。

 

基本的には、この価格は一年間の取引の価格の動きを基本に判断しているので、将来的に今後も上がり続けることになるのか、場合によっては、もう横ばいから実際には下がっているのかもしれません。

 

不動産は個別性の強い資産ですので、地域が上昇していても、所有している土地の立地条件や接道条件、用途地域、土地の形、高低差、最近新聞でも話題になっているハザードマップの影響はないのか、液状化の可能性がある地質なのか等、多くの要素が関係してきます。

 

ＦＰとして、土地の価格の動向については、統計資料等からしっかり学んでおくことが大切です。昨年に比べると上昇に転じた地点が多かったり、下落幅が縮小したりと、大きな流れを把握したり、今後地価に影響を与えそうな問題を整理しておくことは大切です。

２０２０年の東京オリンピック終了後の地価はどうなるのか？

生産緑地の２０２２年問題の影響は？

 

ＦＰとして大切なことは、知識、経験、ネットワークだと思っています。

公的な不動産の価格について、情報を収集して整理を行うと同時に、出来れば、信頼できる不動産会社等のネットワークを築いておくことが、お客様の安心につながります。（私も、案件に応じて、不動産業者さんに査定をお願いしたり、有効活用の相談をさせていただいたりしています）

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

---

FPユニバ―シティからのFPで活躍するための知識やセミナーのご案内をお送りします

登録はこちらから メールアドレスを入力してお申込みください。

---

 

FPユニバーシティ　執筆講座担当の　ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、執筆原稿では自分の考えを「言い切ること」が大切であることについて述べましたね。今回は、自分の意見や結論を言い切ることだけではなく、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができることについてお伝えしますね。

その説明方法には３種類ありますが今回はその１つ目をお伝えしますね。

３種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法の１つ目は「実例を予告する予告形式」です。

提案内容や結論を述べたあとで「次をお話しします」「説明する内容は次の通りです」というような文章を１文置くのです。

 

住宅購入をお考えのファミリーのみなさまに、住宅購入を考える前に、まずは住宅購入相談を専門にしているFPの有料相談でご自身の資金計画を立てていただきたいので、次の実例についてお話しますね。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・（実例）

 

この説明方法を使うのは、結論を先に読み手に伝えておき、その後に長い実例や説明文を続けたいときです。先に長い実例説明があると、読み手が読んでいる間に「飽きてしまう」ことがあるからです。

読者を飽きさせず、筆者の意見を印象付けることができますね。

ぜひ、予告形式の説明方法を意識して執筆してくださいね。

２つ目の説明方法については次回のブログをお楽しみに。

 

---

FPユニバ―シティからのFPで活躍するための知識やセミナーのご案内をお送りします

登録はこちらから メールアドレスを入力してお申込みください。

---