再建築不可の不動産

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

以前にご相談いただいた方から、今回ご実家についての相談をいただきました。

お母さんが亡くなって、そのまま空き家にしていたので、将来を考えて売却する方が良いのか、貸す方が良いのかという相談です。

もともと90坪ほどの土地を分筆し、新しく道路(通路)をつけて、5軒の家屋が建っている昭和50年頃に分譲された住宅地で、25年ほど前に購入されました。それぞれ土地の面積は15坪ほどの土地・建物ですが、道路(通路)となっている土地の謄本を調べてみると、奥の敷地の所有者の4名の共有になっています。

前面道路が私道であっても、位置指定道路として指定されていれば、道路として認定されますが、現地を確認すると、相談者の土地の前の道路の幅が約3mしかありません。市役所で調査したところ、やはり位置指定道路ではありませんでした。つまり入口以外の奥の不動産の所有者は、共有の土地を通って出入りはできますが、接道条件は満たしていない土地になります。

建物の登記簿謄本では、一棟ずつ登記されているのですが、現地を確認したところ、隣の家と壁の一部が続いています。たぶん、建物を建築する時に確認申請では一棟の建物として申請されたのだと思われます。

ということは、市道に面している、入り口の土地以外は、接道条件を満たしていないので、建て替えることが出来ない(再建築不可)という物件になります。

相談者の土地は、入り口から2軒目の土地ですので、やはり建て替えることが出来ません。

 

必要な費用を整理すると、荷物を処分・整理するのに30万円程度の費用が必要になります。

更にリフォームについては、どの程度工事を行うのかによって変わりますが、お風呂等もリフォームが必要になるので、150万円から200万円程度かかりそうです。

建物の躯体自身はしっかりしているようですが、貸すにしても、売却するにしても建物を解体すると建て替えることが出来ないので、既存の建物を活かした修繕・リフォームが前提になってきます。相談者の方と検討しましたが、ご自分でリフォーム代を負担してまで貸すことは考えていないという事で、売却の方向で話を進めることになりました。

 

今回、不動産業者さんと打ち合わせた結果、賃貸とすることから、賃料利回りを設定して、利回りから不動産の売却価格を検討することになりました。

参考:家賃6万円、年間72万円等想定して、利回り10%であれば、720万円(利回り12%であれば、600万円)ただし、リフォーム代が200万円と仮定すると520万円になります。ただし、この物件については、再建築不可の建物ですので、将来建物を解体して土地だけを売ることが難しいので、そのことを含めると更に安くなってしまいます。

現在、信頼できる不動産業者さんに相談して、売却の手続き中ですが、再建築が可能な場合であれば、700万~800万円程度の土地が350万円程度と半分以下の価格になってしまいます.

(実際に25年前に購入された価格は、数倍高いのですが…)

 

契約の時には、説明を受けていたのかもしれませんが、再建築不可の土地であるので、この価格程度でないと売却できないというお話をした時の相談者のお顔が忘れられません。過去に戻ることは出来ませんが、購入する前に、ご相談いただければ、将来売却が難しいことを理解して、適切な価格で購入するアドバイスができたのではと思います。

不動産を購入する場合、接道条件を調べることは非常に大切です。再建築が可能かどうかで、不動産の価格は大きく変わってきますので、目的に応じて、正しい価格で購入することが大切になります。

 

整理をすると

再建築不可の物件のメリット

・周辺の不動産よりも安く購入することが出来る

・再建築不可の条件が変わると、建築可能にすることが出来る(隣地の購入等)

 

再建築不可の物件のデメリット

・将来建物が古くなったり、地震等で建物が倒壊しても、再建築できない

・リフォーム等のメンテナンス費用が必要になる

・金融機関からの融資を受けることが出来ない

 

今回は、再建築不可の物件を購入した方から売却の相談でしたが、再建築不可の物件を購入される方もおられます。その場合には、再建築不可の物件のメリット・デメリットをしっかり理解し、適正な価格で購入することです。ご自身がマイホームとして住むのであれば、安く購入してそこに住み続けることが出来ます。収益物件として購入し、しっかりと賃貸経営を行う事で、きちんと収益を上げることもできます。将来的に、隣接地を購入するなど再建築不可の条件がなくなれば、資産価値を大きくすることも可能です.

不動産は、金融商品や保険とは異なり、まったく同じ不動産はありません。不動産についての基本的な知識を理解して、お客様に適切なアドバイスをしてください。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 


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【倫理・心理㉔】こんな相談していませんか

心理・倫理担当 心財育成株式会社 安達です。

お客さまからの相談時に、相談内容を聞いていて意見したくなったことはありませんか?

「それなら家族に〇〇したらいいんですよ」と伝えると「こちらが家族に〇〇されたいくらいです!」と言われたということを聞いたことがあります。つまり逆ギレされたのです。

このように一つの提案をするときに言い方はとても大切です。

あくまで提案なのですから“断定”することは望ましくありません。

「〇〇したらいいんですよ」は断定です。自分のことを人から断定されることは気分の良いものではありません。

それであれば提案として「〇〇するのも一つかもしれません」ならば「~かもしれません」と伝えているのでそうかもしれないし、そうでないかもしれないと、相談者が自分で選択できる余地があります。

相談一つにしても言い方は重要です。お金に関する知識とともにコミュニケーションのスキルも磨くことが大切です。

 

 


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FPの執筆記事では、「3種類の説明方法」を使い分けましょう~その3 簡潔おすすめ形式~

FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には3種類あることと、その2つ目である事後形式について説明しましたね。

前回同様、3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法の3つ目は「簡潔おすすめ形式」です。

 先に「おすすめする」という提案の語句を使い、読者の心をつかんでから、「すすめる」=「薦める」内容を3つ程度簡潔に述べるのです。

 次にその例を書きますね。

 

 住宅購入をお考えのファミリーのみなさまへ。住宅購入を考える前に、次の3つの準

備をすることをおススメします。

 1つ目は購入地域や住宅の条件を決めておくことです。なぜならば・・・・・・・・・

   2つ目は不動産業者の選定方法を調べておくことです。なぜならば・・・・・・

   そして最後の3つ目は住宅購入コンサルティングを専門とするFPを探して、そのFP

に上記2つの準備内容をまとめて伝えて、資金計画を立ててもらいましょう。なぜな

らば・・・・・・・・・・

 

この説明方法を使うと、「すすめる」という読者にわかりやすい語句で読者が「読もう」と思ってもらえるようにでき、簡潔に3つ程度のポイントにまとめて説明するので、読者がすべきことを覚えやすいのです。3つ目には、筆者の結論を書くのがいいですね。いわゆる落としどころです。

この説明方法を意識して執筆してくださいね。

 

次回からは、FPと著作権の問題をシリーズで書きますね。

 


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相続税の申告が必要な3万人

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こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

平成28年度の相続税の統計年報を国税庁のホームページから確認することができます。

平成28年度中に相続が開始した被相続人から、相続、遺贈又は相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者の平成29年10月31日までの申告又は処理(更生、決定等)による実績を、全数調査の方法で調査・集計したものです。

その統計資料には、申告・課税状況や国税局別の課税状況、課税価格階級別や相続財産種類別課税状況などの情報がありますが、その中に、課税状況の累年比較の項目があります。

平成27年の相続から、基礎控除が3000万円+600万円×法定相続人の数となり、相続税を支払う人が増えています。

その改正に伴い、統計年報の項目が追加されました。平成26年までは、課税状況のみが発表されていたのですが、平成27年からは、申告状況も発表されるようになりました。

申告状況 被相続人の数
平成27年 133,176
平成28年 136,891

課税状況 被相続人の数
平成27年 103,043
平成28年 105,880

ということは、3万人の方は、申告はしたが相続税が課税されていないということになります。

課税価格の合計が基礎控除を超えて申告が必要であったが、小規模宅地の特例や、配偶者の税額軽減により、相続税を支払わない人が約3万人いることになります。


支払う相続税の金額が0円であっても、相続税の申告が必要になります。確定申告とは異なり、自分で相続税の申告を行うことは、実際には難しいかと思います。(書店に行けば、相続税の申告が自分で出来る本が並んでいますが
ということで、支払う相続税の金額が0円なのに、税理士さんに相続税申告書の作成を依頼することで、数十万円の費用が必要になることになります。

逆に考えると、相続税が基礎控除を少し超える程度の財産の方に対しては、贈与や生命保険等を活用して課税価格の合計が基礎控除を超えない対策を行うことで、申告が不必要になるということです。

実際に私のお客様でも、生前に一時払いの終身保険に加入することで、基礎控除を超えなかったので、申告する必要がなかったと喜んでいただけたお客様もおられます。

小規模宅地の特例を使うことで大きく財産価額が下がる方は難しいですが、ご自宅と預貯金等で基礎控除ぎりぎりかもしれないという方には、生命保険の非課税枠の活用や暦年贈与(3年以内の持ち戻しには注意)、住宅資金の贈与、教育資金の一括贈与等を活用することを提案してみてください。

ただし、婚姻期間が20年以上過ぎた後に、夫婦間で居住用の不動産を贈与した時の最高2000万円までの配偶者控除については、贈与税はかかりませんが、相続と異なり登録免許税の金額が高かったり、不動産取得税が課税されたりと数十万円の費用が必要になりますので、活用については十分注意してください。

単に、「贈与をされていますか」「生命保険の非課税枠を活用されていますか」というお話をするのではなく、統計情報等を示しながら、「お客様はこの3万人に入るのではないですか」というお話をきっかけに、具体的な相続の話につなげていただければと思います。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 


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【倫理・心理㉓】お客様の悩みに共感していませんか?

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心理・倫理担当 心財育成株式会社 安達です。

ご相談では、多くの場合 お客様は悩みを持ってこられます。

その時、あなたはどのような反応をしていますか?

もし悩みに共感しているとするならばその意図は何ですか?

カウンセリングやコンサルティングを行う際に、共感することでお客様とより近くなる、また関係が良くなると思い込んでいることがあるかもしれません。

共感することに良いも悪いもありませんが、悩みや恐怖心に基づく感情である悲しさ、怒り、嫉妬、猜疑心、妬み、恨みなどに共感することは、お客様にその役立たない感情を再体験させ、より強化させることに繋がります。

何に共感し、何に客観的になることが役立つのか。

そのコミュニケーションのプロセスはどのようなものなのか。

心のしくみはどのようになっているのか。

わかっているようで曖昧でも成り立っているように見えるコミュニケーションだからこそ、知ると知らないとでは結果、効果が全く変わってきます。

あなたはお客様の悩みに共感していませんか?

 


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FPの執筆記事では、「3種類の説明方法」を使い分けましょう~その2 事後形式~

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FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には3種類あることと、その1つ目である「予告方式」について説明しましたね。

前回同様、3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法のつ目は「事後形式」です。

 先に説明したあとで、筆者の提案内容や結論を述べのです。

 

 住宅購入をお考えのファミリーのみなさま、先日当方にこんなファミリーが相談にこられました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・(実例)

 

住宅購入を考える前に、まずは住宅購入相談を専門にしているFPの有料相談でご自身の資金計画を立てていただければこのようなことにはなりませんでした。

 

この説明方法を使うのは、読みやすい実例をストーリー形式で小説のように書き、それを読んだ読者が「疑似体験」できるようにすることによって、最後に述べる筆者の結論をつたえる手法です。読者に特に共感してもらいたいような、よくありそうな実例を挙げる場合に適切な方法です。たとえば、ターゲット層が決まっているような雑誌や新聞、機関紙でのコラムでは最適ですね。そのような執筆の際は、事後形式の説明方法を意識して執筆してくださいね。

3つ目の説明方法については次回のブログをお楽しみに。

 

FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができ、その方法には3種類あることと、その1つ目である「予告方式」について説明しましたね。

前回同様、3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法のつ目は「事後形式」です。

 先に説明したあとで、筆者の提案内容や結論を述べのです。

 

 住宅購入をお考えのファミリーのみなさま、先日当方にこんなファミリーが相談にこられました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・(実例)

 

住宅購入を考える前に、まずは住宅購入相談を専門にしているFPの有料相談でご自身の資金計画を立てていただければこのようなことにはなりませんでした。

 

この説明方法を使うのは、読みやすい実例をストーリー形式で小説のように書き、それを読んだ読者が「疑似体験」できるようにすることによって、最後に述べる筆者の結論をつたえる手法です。読者に特に共感してもらいたいような、よくありそうな実例を挙げる場合に適切な方法です。たとえば、ターゲット層が決まっているような雑誌や新聞、機関紙でのコラムでは最適ですね。そのような執筆の際は、事後形式の説明方法を意識して執筆してくださいね。

3つ目の説明方法については次回のブログをお楽しみに。

 


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FP講師はセンス!?いえいえチャンスを逃しますよ・・・

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セミナー講師担当の中野です。

これからFPとしての活動を目指す人が既に活動されている
FPの講座やセミナーを聞いてこんなことをいうことがあります。

「〇〇先生は、セミナー上手ですよね。それに比べると私は講師のセンスがなくて・・・」

確かに、セミナーで上手に話している人を見ると、
いとも簡単に進めていくので、

「ああ、この先生は元々センスがある人なんだ・・・」

と思ってしまかもしれません。

しかし、わたしが知っているセミナーが上手な人はFPに関わらず、
とても努力している人が多いです。

あるFP講師の手元資料を見たことがあるのですが、資料にはビッシリと
メモ書きがされていました。

内容は、話す内容だけでなく、板書のタイミング、手振り素振り、
タイムスケジュールなどありとあらゆることが書かれてしました。

つまり、それだけの事前の準備を行っているということで、センスだけで
上手にセミナーを行っているワケではありません。

逆に、センスだけでセミナーを行ってしまうと、ちょっとしたトラブルなどでも
進行に影響が出たり、受講者の満足度を下げてしまう事にもなりかねません。

そして、一番残念なのが、「センスがないから」と言って諦めてしまうことです。
基礎的な技術を身につけて努力をすれば、センスを補うことは十分できますし、大きな失敗をすることは決してありません。

場を盛り上げながら、壇上で上手に話す人を見ると「センス」を感じるかも
しれませんが、決してセンスだけではないですし、センスがなくても努力で
魅力的なセミナーを作り上げることは可能です。

セミナーの依頼などが来たら、チャンスを逃さず努力してくださいね!


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お客様から不動産の価格について聞かれたら。

 

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

 

平成30年の基準値価格調査(地価調査)が発表されました。

国土交通省発表、平成30年地価調査結果の概要

平成29年7月以降の1年間の地価について

・全国平均では、全用途平均が平成3年以来27年ぶりに下落から上昇に転じた。住宅地は下落傾向の縮小傾向が続いている。商業地は2年連続で上昇し、上昇基調を強めている。工業地は昨年の横ばいから27年ぶりに上昇に転じた。

・三大都市圏をみると、各圏域で住宅地・商業地とも上昇基調を強めている。大阪圏の住宅地は4年ぶりに横ばいから上昇に転じた。工業地も総じて上昇基調を強めている。

・地方圏を見ると、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では全用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小している。

 

平成30年大阪府基準地価(地価調査)の結果についての報道資料によると

大阪府の地価は、平成29年7月1日からの1年間で、住宅地はプラス0.2%(前年は0.0%)と、10年ぶりに上昇に転じた。

また、商業地はプラス5.7%(前年はプラス5.0%)と、6年連続の上昇となり、上昇幅は拡大した。

 

となっています。

 

この調査結果の文言を見ると、三大都市圏では上昇気味、地方では地方四市では三大都市圏を上回る上昇、その他の地域においては下落幅が減少傾向にあるということで、土地の価格が底を打って今後上昇するように聞こえますが、実際はどうでしょうか。

不動産業者さんと話をする機会があると、いろいろと聞かせていただくのですが、そろそろ不動産価格が下落に転じる可能性があるという方や、今は物件が少なくなってきているので何かあれば買いたい、最近は銀行からの融資が厳しくなったなど、実際の不動産取引の生の情報を得ることは大切ですね。(バブル崩壊の時も、東京に遅れて大阪や名古屋、遅れて地方の地価が上がり、その後、最終的に暴落しましたね。)

 

ファイナンシャル・プランナーとして不動産や相続の相談を受ける時に、そのお客様の所有されている不動産の価格が今後どうなるのか、有効活用したほうが良い土地なのか、売却等を検討するほうが良いのかを相談を受けることがあります。

お客様に聞くと、不動産業者さんに話を聞くのが不安であったり、どこに頼んだら良いのか分からなかったり、昔にお付き合いをした不動産業者の印象が良くなかったとのお話をよく聞きます。

 

不動産の価格というと、ファイナンシャル・プランナーの資格試験の時には、一物四価(一物五価)について学んだと思います。

時価、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額ですね。

 

基本的には、この価格は一年間の取引の価格の動きを基本に判断しているので、将来的に今後も上がり続けることになるのか、場合によっては、もう横ばいから実際には下がっているのかもしれません。

 

不動産は個別性の強い資産ですので、地域が上昇していても、所有している土地の立地条件や接道条件、用途地域、土地の形、高低差、最近新聞でも話題になっているハザードマップの影響はないのか、液状化の可能性がある地質なのか等、多くの要素が関係してきます。

 

FPとして、土地の価格の動向については、統計資料等からしっかり学んでおくことが大切です。昨年に比べると上昇に転じた地点が多かったり、下落幅が縮小したりと、大きな流れを把握したり、今後地価に影響を与えそうな問題を整理しておくことは大切です。

2020年の東京オリンピック終了後の地価はどうなるのか?

生産緑地の2022年問題の影響は?

 

FPとして大切なことは、知識、経験、ネットワークだと思っています。

公的な不動産の価格について、情報を収集して整理を行うと同時に、出来れば、信頼できる不動産会社等のネットワークを築いておくことが、お客様の安心につながります。(私も、案件に応じて、不動産業者さんに査定をお願いしたり、有効活用の相談をさせていただいたりしています)

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 


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【倫理・心理㉒】自信がないという人に起こっていること

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心理・倫理担当 心財育成株式会社 安達です。

8月27日にセミナー担当の中野さんが掲載しました「自信がついたらFP講師デビューします!?」の記事で心理の面から解説します。

自信は自分への“信頼 ”です。

“信頼”は価値観です。

自分への信頼を得るために、講師をするという行動や能力、環境を増やすことによって信頼を積み上げることにはなりますが、これら能力、行動、環境によって“信頼”という価値観に影響を与えるには時間や場数が必要になります。

そもそも自分への信頼は、誰もが“有ります”。

しかし知識やスキルや人の心というものは知れば知るほど奥深く、さらにさらにと突き詰めていくことをし続けているため、自信があるとは言い切れない状態になるとも言えます。

ではその状態でどうして講師や相談ができる人がいるのか。

ここでこそ重要なのが価値観とそれに伴う理念という思いです。

一人でも多くの人にお金にまつわる生き様、想い、これらを含めた人生について豊かであっていただくために“伝えていく”という思いである理念があるために、これを使命として講師も相談もし続けることを選択できるようになるのです。

まずはFPとして自分の価値観を知ること。

そして理念を明確にすること。

これができているFPは自分への信頼がすでにある状態にあるため動き出すのです。

まずはFPが自分を知ることが重要です。

 

 

 


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FPの執筆記事では、「3種類の説明方法」を使い分けましょう~その1 予告形式~

 

FPユニバーシティ 執筆講座担当の ひまわり法務FP事務所®代表の竹原庸起子です。

私が担当しているブログ記事では、毎回、執筆の業務を受ける上で知っておきたい文章にまつわるあれこれを項目ごとに書いていますが、今回は、説明方法のスキルについて述べます。

前回のプログでは、執筆原稿では自分の考えを「言い切ること」が大切であることについて述べましたね。今回は、自分の意見や結論を言い切ることだけではなく、文章の流れを使い分けて、つまり、説明方法を変えることにより読み手に与える印象を変えることができることについてお伝えしますね。

その説明方法には3種類ありますが今回はその1つ目をお伝えしますね。

3種類をお伝えするための例として、「住宅購入前にFPの有料相談で資金計画を立てることの重要性を結論として書きたい場合」を考えます。

説明方法の1つ目は「実例を予告する予告形式」です。

提案内容や結論を述べたあとで「次をお話しします」「説明する内容は次の通りです」というような文章を1文置くのです。

 

住宅購入をお考えのファミリーのみなさまに、住宅購入を考える前に、まずは住宅購入相談を専門にしているFPの有料相談でご自身の資金計画を立てていただきたいので、次の実例についてお話しますね。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・(実例)

 

この説明方法を使うのは、結論を先に読み手に伝えておき、その後に長い実例や説明文を続けたいときです。先に長い実例説明があると、読み手が読んでいる間に「飽きてしまう」ことがあるからです。

読者を飽きさせず、筆者の意見を印象付けることができますね。

ぜひ、予告形式の説明方法を意識して執筆してくださいね。

2つ目の説明方法については次回のブログをお楽しみに。

 


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