再建築不可の不動産

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

以前にご相談いただいた方から、今回ご実家についての相談をいただきました。

お母さんが亡くなって、そのまま空き家にしていたので、将来を考えて売却する方が良いのか、貸す方が良いのかという相談です。

もともと90坪ほどの土地を分筆し、新しく道路(通路)をつけて、5軒の家屋が建っている昭和50年頃に分譲された住宅地で、25年ほど前に購入されました。それぞれ土地の面積は15坪ほどの土地・建物ですが、道路(通路)となっている土地の謄本を調べてみると、奥の敷地の所有者の4名の共有になっています。

前面道路が私道であっても、位置指定道路として指定されていれば、道路として認定されますが、現地を確認すると、相談者の土地の前の道路の幅が約3mしかありません。市役所で調査したところ、やはり位置指定道路ではありませんでした。つまり入口以外の奥の不動産の所有者は、共有の土地を通って出入りはできますが、接道条件は満たしていない土地になります。

建物の登記簿謄本では、一棟ずつ登記されているのですが、現地を確認したところ、隣の家と壁の一部が続いています。たぶん、建物を建築する時に確認申請では一棟の建物として申請されたのだと思われます。

ということは、市道に面している、入り口の土地以外は、接道条件を満たしていないので、建て替えることが出来ない(再建築不可)という物件になります。

相談者の土地は、入り口から2軒目の土地ですので、やはり建て替えることが出来ません。

 

必要な費用を整理すると、荷物を処分・整理するのに30万円程度の費用が必要になります。

更にリフォームについては、どの程度工事を行うのかによって変わりますが、お風呂等もリフォームが必要になるので、150万円から200万円程度かかりそうです。

建物の躯体自身はしっかりしているようですが、貸すにしても、売却するにしても建物を解体すると建て替えることが出来ないので、既存の建物を活かした修繕・リフォームが前提になってきます。相談者の方と検討しましたが、ご自分でリフォーム代を負担してまで貸すことは考えていないという事で、売却の方向で話を進めることになりました。

 

今回、不動産業者さんと打ち合わせた結果、賃貸とすることから、賃料利回りを設定して、利回りから不動産の売却価格を検討することになりました。

参考:家賃6万円、年間72万円等想定して、利回り10%であれば、720万円(利回り12%であれば、600万円)ただし、リフォーム代が200万円と仮定すると520万円になります。ただし、この物件については、再建築不可の建物ですので、将来建物を解体して土地だけを売ることが難しいので、そのことを含めると更に安くなってしまいます。

現在、信頼できる不動産業者さんに相談して、売却の手続き中ですが、再建築が可能な場合であれば、700万~800万円程度の土地が350万円程度と半分以下の価格になってしまいます.

(実際に25年前に購入された価格は、数倍高いのですが…)

 

契約の時には、説明を受けていたのかもしれませんが、再建築不可の土地であるので、この価格程度でないと売却できないというお話をした時の相談者のお顔が忘れられません。過去に戻ることは出来ませんが、購入する前に、ご相談いただければ、将来売却が難しいことを理解して、適切な価格で購入するアドバイスができたのではと思います。

不動産を購入する場合、接道条件を調べることは非常に大切です。再建築が可能かどうかで、不動産の価格は大きく変わってきますので、目的に応じて、正しい価格で購入することが大切になります。

 

整理をすると

再建築不可の物件のメリット

・周辺の不動産よりも安く購入することが出来る

・再建築不可の条件が変わると、建築可能にすることが出来る(隣地の購入等)

 

再建築不可の物件のデメリット

・将来建物が古くなったり、地震等で建物が倒壊しても、再建築できない

・リフォーム等のメンテナンス費用が必要になる

・金融機関からの融資を受けることが出来ない

 

今回は、再建築不可の物件を購入した方から売却の相談でしたが、再建築不可の物件を購入される方もおられます。その場合には、再建築不可の物件のメリット・デメリットをしっかり理解し、適正な価格で購入することです。ご自身がマイホームとして住むのであれば、安く購入してそこに住み続けることが出来ます。収益物件として購入し、しっかりと賃貸経営を行う事で、きちんと収益を上げることもできます。将来的に、隣接地を購入するなど再建築不可の条件がなくなれば、資産価値を大きくすることも可能です.

不動産は、金融商品や保険とは異なり、まったく同じ不動産はありません。不動産についての基本的な知識を理解して、お客様に適切なアドバイスをしてください。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 


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相続税の申告が必要な3万人

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こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

平成28年度の相続税の統計年報を国税庁のホームページから確認することができます。

平成28年度中に相続が開始した被相続人から、相続、遺贈又は相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者の平成29年10月31日までの申告又は処理(更生、決定等)による実績を、全数調査の方法で調査・集計したものです。

その統計資料には、申告・課税状況や国税局別の課税状況、課税価格階級別や相続財産種類別課税状況などの情報がありますが、その中に、課税状況の累年比較の項目があります。

平成27年の相続から、基礎控除が3000万円+600万円×法定相続人の数となり、相続税を支払う人が増えています。

その改正に伴い、統計年報の項目が追加されました。平成26年までは、課税状況のみが発表されていたのですが、平成27年からは、申告状況も発表されるようになりました。

申告状況 被相続人の数
平成27年 133,176
平成28年 136,891

課税状況 被相続人の数
平成27年 103,043
平成28年 105,880

ということは、3万人の方は、申告はしたが相続税が課税されていないということになります。

課税価格の合計が基礎控除を超えて申告が必要であったが、小規模宅地の特例や、配偶者の税額軽減により、相続税を支払わない人が約3万人いることになります。


支払う相続税の金額が0円であっても、相続税の申告が必要になります。確定申告とは異なり、自分で相続税の申告を行うことは、実際には難しいかと思います。(書店に行けば、相続税の申告が自分で出来る本が並んでいますが
ということで、支払う相続税の金額が0円なのに、税理士さんに相続税申告書の作成を依頼することで、数十万円の費用が必要になることになります。

逆に考えると、相続税が基礎控除を少し超える程度の財産の方に対しては、贈与や生命保険等を活用して課税価格の合計が基礎控除を超えない対策を行うことで、申告が不必要になるということです。

実際に私のお客様でも、生前に一時払いの終身保険に加入することで、基礎控除を超えなかったので、申告する必要がなかったと喜んでいただけたお客様もおられます。

小規模宅地の特例を使うことで大きく財産価額が下がる方は難しいですが、ご自宅と預貯金等で基礎控除ぎりぎりかもしれないという方には、生命保険の非課税枠の活用や暦年贈与(3年以内の持ち戻しには注意)、住宅資金の贈与、教育資金の一括贈与等を活用することを提案してみてください。

ただし、婚姻期間が20年以上過ぎた後に、夫婦間で居住用の不動産を贈与した時の最高2000万円までの配偶者控除については、贈与税はかかりませんが、相続と異なり登録免許税の金額が高かったり、不動産取得税が課税されたりと数十万円の費用が必要になりますので、活用については十分注意してください。

単に、「贈与をされていますか」「生命保険の非課税枠を活用されていますか」というお話をするのではなく、統計情報等を示しながら、「お客様はこの3万人に入るのではないですか」というお話をきっかけに、具体的な相続の話につなげていただければと思います。

 

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お客様から不動産の価格について聞かれたら。

 

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

 

平成30年の基準値価格調査(地価調査)が発表されました。

国土交通省発表、平成30年地価調査結果の概要

平成29年7月以降の1年間の地価について

・全国平均では、全用途平均が平成3年以来27年ぶりに下落から上昇に転じた。住宅地は下落傾向の縮小傾向が続いている。商業地は2年連続で上昇し、上昇基調を強めている。工業地は昨年の横ばいから27年ぶりに上昇に転じた。

・三大都市圏をみると、各圏域で住宅地・商業地とも上昇基調を強めている。大阪圏の住宅地は4年ぶりに横ばいから上昇に転じた。工業地も総じて上昇基調を強めている。

・地方圏を見ると、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では全用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小している。

 

平成30年大阪府基準地価(地価調査)の結果についての報道資料によると

大阪府の地価は、平成29年7月1日からの1年間で、住宅地はプラス0.2%(前年は0.0%)と、10年ぶりに上昇に転じた。

また、商業地はプラス5.7%(前年はプラス5.0%)と、6年連続の上昇となり、上昇幅は拡大した。

 

となっています。

 

この調査結果の文言を見ると、三大都市圏では上昇気味、地方では地方四市では三大都市圏を上回る上昇、その他の地域においては下落幅が減少傾向にあるということで、土地の価格が底を打って今後上昇するように聞こえますが、実際はどうでしょうか。

不動産業者さんと話をする機会があると、いろいろと聞かせていただくのですが、そろそろ不動産価格が下落に転じる可能性があるという方や、今は物件が少なくなってきているので何かあれば買いたい、最近は銀行からの融資が厳しくなったなど、実際の不動産取引の生の情報を得ることは大切ですね。(バブル崩壊の時も、東京に遅れて大阪や名古屋、遅れて地方の地価が上がり、その後、最終的に暴落しましたね。)

 

ファイナンシャル・プランナーとして不動産や相続の相談を受ける時に、そのお客様の所有されている不動産の価格が今後どうなるのか、有効活用したほうが良い土地なのか、売却等を検討するほうが良いのかを相談を受けることがあります。

お客様に聞くと、不動産業者さんに話を聞くのが不安であったり、どこに頼んだら良いのか分からなかったり、昔にお付き合いをした不動産業者の印象が良くなかったとのお話をよく聞きます。

 

不動産の価格というと、ファイナンシャル・プランナーの資格試験の時には、一物四価(一物五価)について学んだと思います。

時価、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額ですね。

 

基本的には、この価格は一年間の取引の価格の動きを基本に判断しているので、将来的に今後も上がり続けることになるのか、場合によっては、もう横ばいから実際には下がっているのかもしれません。

 

不動産は個別性の強い資産ですので、地域が上昇していても、所有している土地の立地条件や接道条件、用途地域、土地の形、高低差、最近新聞でも話題になっているハザードマップの影響はないのか、液状化の可能性がある地質なのか等、多くの要素が関係してきます。

 

FPとして、土地の価格の動向については、統計資料等からしっかり学んでおくことが大切です。昨年に比べると上昇に転じた地点が多かったり、下落幅が縮小したりと、大きな流れを把握したり、今後地価に影響を与えそうな問題を整理しておくことは大切です。

2020年の東京オリンピック終了後の地価はどうなるのか?

生産緑地の2022年問題の影響は?

 

FPとして大切なことは、知識、経験、ネットワークだと思っています。

公的な不動産の価格について、情報を収集して整理を行うと同時に、出来れば、信頼できる不動産会社等のネットワークを築いておくことが、お客様の安心につながります。(私も、案件に応じて、不動産業者さんに査定をお願いしたり、有効活用の相談をさせていただいたりしています)

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 


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個人地主の抱える不動産の問題点

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相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

 

不動産に関する相談といっても、個人か法人かでは異なりますし、個人といっても、地主さんといわれる個人地主さんと、会社オーナーやお医者さんなど立場によって、事業の目的は異なります。

 

今回は、個人の地主さんの抱えている問題点を整理したいと思っています。

問題といってもひとくくりにするのではなく、大きく4つに分けてみましょう。

 

●資産活用

所有している不動産を有効活用して、安定的な収入を確保したい

古いアパートを建て替えたい マンションが古くなったので、リニューアルしたい

借地として貸している土地があるので、整理しておきたい

不動産を売却したいが、だれに頼んでよいのか分からない

 

●相続対策

相続税が心配なので対策を考える必要がある

相続税をいくら準備すれば良いのかわからない

相続税を減らす方法があるかと聞くが、なにから始めれば良いのか

子供同士で不動産をどう分ければよいのか

 

●節税対策

毎年支払う固定資産税・都市計画税が負担になっている

所得税の税率が高いので、できれば節税したい

 

●資産形成

新たに不動産投資を行いたい

現在所有している不動産をより収益性の高い資産に買い替えたい

退職後、年金代わりに毎月家賃が入ってくる不動産収入を確保したい

 

特に相続対策は、個人地主にとっては、最も大きな関心ごとの一つですが、大きく分けると相続発生前の対策なのか、相続発生後の手続き・対策なのかの二つがあることに注意する必要があります。

 

発生前の対策は相続税の金額を理解いただき、納税資金が十分であるのか、遺産分割を問題なく行えるのかということが、まず基本になります。相続税額の試算、不動産を活用した相続財産評価の引き下げ、贈与等を活用した財産の移転対策が考えらえます。所有されている不動産は個別性が強く、残す不動産、活用する不動産、時期をみて売却等を検討する不動産と、それぞれの特性やお客様の想いを考えて色分けすることが大切です。FPとして、できれば相続発生前から対策を検討することで、円満な相続を実現していきたいですね。

相続発生後の対策については、不動産の分割方法(相続税、二次相続を踏まえた分割、所得税の分散を考えた分割)など、将来だれにどの財産を残すのかなど分割方法を考えたり、納税資金の対策、その後の資産形成が中心になります。といっても今回の相続で終わりということではなく、次の相続対策の始まりになりますので、FPとして多角度から見ることが大切です.

 

お客様が抱える問題は、不動産であり、人が関わりますので、個別性が強いといえます。

 

先日ご相談いただいた方は、相続税が心配ということで、相続税の試算を行い、相続税の金額がわかったが、現預金が少ないので納税資金を準備することができない状況でした。そこで、納税資金の準備のために、不動産の売却が必要になります。所有資産の大部分が農地等でしたので、売却までに時間がかかり、納税資金が申告期限までに準備することができない可能性があるので、生前に境界の測量を行って、売却する土地、活用する土地の準備を進めています。相続税が心配だという漠然とした不安を、問題点を整理していくことで、少しずつ顕在化させて、具体的に一歩ずつ進めていくことが大切です。

 

「資産活用」「相続対策」「節税対策」「資産形成」と、個人地主さんの抱える問題点を4つの側面で整理をしましたが、この4つの側面は複雑に関係しています。

お客様がまず悩んでいることを4つの面から整理して、その中で第三者の立場で気づいていない問題を提起して、お客様と一緒に考えて、実行支援することが大切です。

FPとして大切なことは、個々の問題を一つずつ専門家と一緒に解決して、依頼者及びその周りの人々に喜んでいただけることだと思います。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、相続・不動産の相談にきちんと応えることができる知識と経験を積み、円満な相続を実現していきましょう。

 

 


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いつ切り出せば良いのか

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こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

前回と同じタイトルをつけました。

前回は、お客様が、相続の時に親や兄弟にいつ話を切り出したら良いかという相談を受けることがよくあり、お客様の本当に大切にしているものを理解して対応することが大切だというお話をさせていただきました。 今回の「いつ切り出せば良いのか」はFP自身の問題です。

FPの悩みで多いのが、

「お客様から相談されたのだが、きちんと相談料をもらう事が出来なかった。」

「お客様から相談を受け、費用のことを曖昧にしていたので、最後になってお客様から費用を請求して下さいと言われ、報酬額をいくらと言えば良いのか分からない。」

「コンプライアンス上専門的な仕事であったので、いろいろと検討し動いたが、結果的に専門家を紹介しただけだったので、費用を請求できない」

など相談料、コンサルティング報酬等のお話をよく聞きます。

 

FPの仕事は、単に生命保険や証券を販売するのが目的ではないと私は思っています。独立系FPとして仕事をするのであれば、お客様のライフプランの実現や相続や不動産の悩みを解決することが目的で、その目的を達成する為にお客様に必要な、生命保険や証券の情報や商品を提供したり、ご自分の信頼できる専門家を紹介等、実行支援を行うことだと思っています。

つまり、FPに相談することで、お客様に安心していただけることだと思います。 簡単に言うと、FPとして相談を受け、お客様の悩みを整理して、状況に応じてその実行支援まで行い、お客様に安心いただくことです。そして、FPとして、自分の行った仕事に対して、きちんとプロとして、報酬を受け取ることです

この報酬を受け取るということが、簡単なようで難しい事を経験しています。実際、私自身も独立してから10年近く、FPとして自分の行っている仕事はどれだけの価値があるのか、最初に報酬の話をするとお客様に断れるのではないか、と思っていました。

お客様から高額な報酬を受け取ることが出来ない。こんな費用を請求するとお客様に怒られるのではないか。など、勝手に自分の中で悩んでいる状況です。

生命保険の販売のように、どこで、誰から購入しても同じ商品が同じ保険料で、その中に手数料が含まれている場合や、不動産の仲介手数料のように、報酬の金額が決まっている商品であれば、報酬の請求をしやすいのですが、FPの報酬規定がないため、自分の価値を自分で決めなければならないのです。

  • お客様の話をきちんと聞いて、本当の悩みは何かを理解したうえで、実行支援まで安心して頼むことが出来る。これもはすごい価値ですね。
  • FPに相談することで、ずっと悩んでいたことがすっきりした。自分だけでは解決できなかった不安な状況がなくなることも大きな価値だと思います。
  • 士業の先生や不動産業者と一緒に動くこと。これも、普通の人は、それぞれの専門分野やその人柄等が分からないので、誰に頼めば良いのかを悩みます。つまり、FPに相談することで安心して専門家を紹介してもらえる事も大きな価値だと思っています。

私がこの事について、悩むことがなくなったのは最近です。簡単な話ですが、最初にお客様とお会いした時に、「報酬について報酬一覧を示して説明する。」「次のステップで、具体的な業務委託契約書や顧問契約書のひな型を示して、説明する。」こどです。最初に、お客様に費用の件も含めてどんな業務を行うのかを理解してもらうことが重要です。

同時にこの相談料等報酬についてもホームページに記載しています。

 

皆さんも、FPとしての自分自身の価値は何かを考えていただければ、「いつ切り出せば良いのか」で悩むことはないかと思います。自信を持ってお客様に費用・報酬の話をして、プロとして仕事をしていただければと思います。

お客様に安心していただき、きちんと自分の価値に対する正当な報酬を得て、円満な相続を実現していきましょう。


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いつ切り出せば良いのか

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こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

身内が亡くなったので相続の相談をしたいというお話の中で多いのが、相続の経験がないので、どのように手続きをしたらよいのか分からないというご相談です。

ただ、相談内容についてもう少し詳しくお聞きすると、兄弟や義理の親子の関係が良好でなく、いつ話を切り出したら良いのかというお話になることがあります。

「生前に母の想いを実現する為に一緒に公正証書にして遺言を残していたが、いつ妹に話をすればよいのか、わからない。話をすると喧嘩になるのでは…」
「父は再婚して新しいお母さんと一緒に暮らしていました。父の最後は義理の母に任せていたので、きちんと最後を看取ることができなかった。これから、相続の手続きが必要なのは分かっているが、いつその話を切り出せばよいのか分からない。待っていて良いのだろうか…」

など、金融資産の名義変更や不動産の名義変更、遺産分割協議の方法といった手続きの問題ではなく、自分と他の相続人との関係、気持ちの問題で、どうして良いのか分からないという方からのご相談です。

手続きの問題については、FPの知識を活かして、手続きの方法、その時の注意点や問題点を説明すれば良いのですが、親族にいつ話を切り出して良いかということは、なかなかFPとしてアドバイスをすることは難しいですね。

もし、話をして嫌われたらどうしよう。こちらから言い出すのは嫌だな。と、お客様がその場面を想像して、不安になったり、落ち着かなかったりされています。

一番悩んでおられるのはお客様です。お客様が悩んでいる点を整理して、少しでも気持ちが楽になってもらうことが必要です。

まだ、お話をして問題が発生しているわけではありませんので、お客様の心配が増えるようなお話ばかりしては、ますます不安が大きくなってしまいます。遺産分割協議の手続きや法定相続分、遺留分等の法律や相続税等の税務のお話をきちんと理解していただいたうえで、お客様自身がどのような心構えで相続について考えておられるのかを理解して、アドバイスをすることが重要です。
権利を主張するのではなく、亡くなられた方の想いを大切にしたり、相手の立場に立って考えていただくなど、お客様自身に方向性を考えていただく事を心がけてください。

相続のお話を切り出すきっかけは大切です。FPに相談いただけることで、お客様に安心していただき、一緒に円満な相続を実現していきましょう。

 


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固定資産税のお話から、相続・不動産のお話へ

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

先日、相続のご相談でお客様とお話をしている時のお話です。自宅隣の土地で畑(家庭菜園)を耕しているが、その土地(約200㎡)の固定資産税が年に20万円程度かかっているとのお話でした。

市街化調整区域等の農地であれば、固定資産税も少なくて済むのですが、市街化区域において相続した土地で生産緑地の指定を受けず、畑を続けていくのは、大変ですね。 固定資産税は、3年に一度評価替えされ、平成30年度は評価替え年度になります。今年度の評価額は前回評価替え(平成27年度)からの資産価格の変動を反映させた価格となります。

固定資産税は、賦課課税です。市区町村が、個別に土地や家屋を評価して、課税を行います。この場合、万一間違いや事実誤認があった時には、納税者自身が確認して、訂正をしなければなりません。 そのために、毎年4月1日から第1期の納期限までが、土地・家屋価格等縦覧帳簿の縦覧期間になります。

 

以前に相続のお手伝いをさせていただいたお客さまのご自宅のケースでは、自宅と別棟の建物の2棟の建物が同じ敷地内に建っているということで、小規模住宅用地の減額の特例が適用できないか固定資産税課に確認したところ、固定資産税額が約50万円還付されたケースもありました。間違ったままこれからも固定資産税を支払っていく事を考えると、大きな差が出てきますね。

 

「支払っている固定資産税の評価が間違っていたり、場合によっては、間違っている税金を取り戻すことが出来ます」と言われれば気になりますね。

そのためにも、お客さまに、固定資産税が賦課課税方式で課税されていること、全ての土地や家屋を評価するので、間違って評価されていることがあることをお伝えして、一緒に評価を確認することが大切です。

土地・家屋価格等縦覧帳簿を確認することで、間違っている固定資産税が戻ってくるかもしれません。払っていた税金が戻ってくることは嬉しいことですので、お客さまに必ず喜んでいただけます。

固定資産税のお話をして、間違っていなかったとしても、所有されている固定資産税の明細を教えていただけると、お客様の保有されている不動産等の資産額を把握することができます。相続税の納税が必要かどうか、何処に土地を所有されているのか、有効活用が可能な土地が何処にあるのかということをお客様と一緒の立場で考えることが出来ます。

 

ファイナンシャル・プランナーの仕事は、お客様ご自身が悩んでいることを答えるだけではなく、お客様のこれからの相続や不動産の有効活用について、お客様が気づかない事について、第三者の立場で、アドバイスしていく事が大切です。

固定資産税の評価替えのお話をすることは、相続や不動産のお話をする良いきっかけになります。

お客様との信頼関係をきちんと築いて、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

冒頭のお話に出たお客様は、父、祖父から受け継いだ大切な土地であるので、税金の金額が高いのは負担になるが、もう少し畑を続けていく事にされました。

ファイナンシャル・プランナーは、数字や解決する方法だけにとらわれるのではなく、お客様が一番大切にしている価値観を理解して、アドバイスをすることも大切ですね。

 


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三方よしの美味しい食事会

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

約2年前に相続手続きのお仕事をさせていただいたお客さまの不動産売却の案件が無事終了し、物件を購入いただいた買主の業者さんから、チームを組んで動いた不動産業者さんと一緒に食事会にお招きいただきました。

私は、FPとして、土地の所有者オーナーさんの立場で、不動産の有効活用や不動産の売却の相談や実行支援を行うことがほとんどです。不動産売却等が完了して、オーナーさんや一緒に動いた不動産業者さんと一緒に、上手く売却出来てよかったとお声掛けいただいたり、食事等を行う事もあるのですが、今回は、買主の業者さんから、ご一緒に食事をとお声掛けいただいたのが、非常にうれしく、楽しい時間を過ごす頃が出来ました。

今回の案件は、自宅の敷地の一部に貸地等があり、遺産分割の際に、自宅部分等を測量、分筆登記をして、相続の手続きを完了しています。当初は、そのままご自宅に住まれる予定でしたが、建物も古く、家の中の段差も多いので、古いご自宅に高齢の奥様お一人で住むのは難しいという事で、近くのマンションを購入され、そこに引っ越されたので、これまで住んでいたご自宅の売却をお手伝いさせていただきました。

当初は、一般的な不動産売却物件として、査定を行ってレインズ等に載せて売却活動をすることを考えていたのですが、駅からも近く、希少性のあるまとまった土地でしたので、勉強会を通じて知り合った、オークションや入札を活用しながら、お客さまの不動産の活用や売却をFPと一緒の立場で考えていただける不動産業者さんとチームを組んで、売却時の問題点や売却方法について検討を行い、お客さまに提案させていただきました。

我々からのご提案を受け入れていただき、最終的に今回は入札という形で、複数の業者さんから購入金額を提示いただき、一番条件の良い今回の業者さんと契約させていただきました。

苦労しましたが、実際に、入札で決まった不動産売買価格は、当初想定していた金額よりも相当高く購入いただくことができ、お客様に喜んでいただけました。

(全ての土地が、同じような提案が良いとは限らず、その物件の大きさや立地状況、地域、お客さまの考え方など、多数の方法のなかから、ふさわしい提案を行う事が大切ですね。)

マンションの一室を売却する場合や、一般的な戸建住宅を1件売却するのと異なり、ある程度まとまった土地を有効活用するには、いろんな問題が発生します。

今回の事例の場合でも、下記のような問題がありました。

・土地の分筆のラインをどう設定するのか

・開発許可の問題

・道路のセットバックの問題

・ガス、水道等の設備等の移設

・駐車場の立退き

・埋蔵文化財の調査

 

これらの問題解決をFPだけで行うことは出来ませんし、全てを丸投げにすることも出来ませんので、案件に応じた専門家が集まって、チームを組んで定期的に打合せをしながら、ステップを踏んで進めていくことで、お客さまに納得、安心していただくことが出来ました。

FPの役割は、お客さまに最後まで安心いただき、お客さまの案件に対応した最適な専門家をコーディネートする立場だと思っています。そういう意味では、今回はお客様、チームとして取り組んでいただいた不動産業者さんだけでなく、買主である業者さんからも喜んでいただける仕事が出来たと言えます。

ファイナンシャル・プランナーとして、お客さまから信頼され、良い仕事を行って、買主さんからも喜んでいただいてける「三方よし」で仕事をさせていただけることは、FP冥利につきると思います。 これからも、案件に関わった皆さん全員と一緒に楽しい美味しい食事会ができるような仕事をしていきたいですね。

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 


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最近多い、おじさん、おばさんの相続のご相談

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

最近、おじさん(伯父さん・叔父さん)、おばさん(伯母さん・叔母さん)が亡くなった時が心配だというご相談が、多くなりました。

具体的には、結婚をしていない、または、子供がいないおじさんやおばさんの相続が発生した時に、何をすれば良いのか、相続人同士で話し合いが出来ないのではないか、遺言を書いて欲しいのだが言い出しにくい、等のご相談です。

お子様がいない、兄弟姉妹の相続の場合は、きょうだい全員が相続人になります。さらにその相続人の一人が亡くなっておられる場合は、代襲相続人としてさらに相続人(甥・姪)が増えることになります。

配偶者がご健在の場合は、配偶者と兄弟姉妹が相続人になります。結婚してずっと暮らしてきた配偶者ですので、配偶者の名義にするのは気にならないが、将来その配偶者が亡くなった時には、相続財産が、その配偶者のきょうだいの名義になるので、もともと○○家の財産が、他人の名義になるのは、何かかすっきりとしない。

他にも、相談の中で多いのが、両親が高齢になっておじさんやおばさんの面倒を見ることが出来ないので、実際に動くことができる相談者の方(甥や姪)が、日常生活の世話等を行っている場合です。 日頃、自分が面倒を見ているのに、相続人ではないので、相続することが出来ない。自分は相続人でもないのに、日ごろの世話をしていなかった相続人であるおじさんやおばさんの中に入って相続の手続きを行うのが面倒である、等、それぞれ抱えている問題は異なります。

自分の親と相続の話をするのもなかなか難しいのが実情です。今回のようなおじさん、おばさんの相続の場合、相談者ご自身のご両親(お父さん・お母さん)のきょうだいになりますので、気にはなるのだが、なかなか相続について具体的に話をすることが出来ないということになります。

ご本人からの相談であれば、対応もしやすいのですが、甥、姪の立場から、おじさん、おばさんの相続について話をするのは難しいですね。FPが 相談者の方からお話を聞いても、実際に対策が必要なのは、眼の前にいる相談者でなく、その方のおじさん、おばさんになりますので、まずは相談者の方にどのような事を考えておくのかを理解いただいて、安心していただく事が大切です。

FPとして相談者の方にアドバイスのべきポイントは、何か考えてみましょう。

・おじさんおばさんとの関係、誰が相続人になるのかを整理しておくこと

・プラスの財産だけでなく、マイナスの財産(借入金)も確認

・ご本人の意思能力について、問題はないのか

・相続人全員の意思能力について問題がないのか(きょうだいも高齢な場合は、注意が必要)

・遺言書の作成は可能か

本当に、いろいろと手続きが面倒くさいというのであれば、相続放棄を行うこともできます。

おじさんやおばさんの相続は、自分の親の相続以上に難しいところがありますので、残された兄弟姉妹や、甥姪の事を考えて、ご本人が元気なうちに考えて、具体的に動く必要がある事を知っていただくようにしていきましょう。

FPとして相続の相談を受けるのは、目の前のお客さまです。知識も大切ですが、本当にそのお客さまが何を心配されているのかを理解し、あなたに相談することで、お客さまのこころ(感情)が安心いただけるFPになりましょう。

 

FPユニバーシティで一緒に学んで、円満な相続を実現していきましょう。

 


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換価分割の遺言書

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井 寛です。

先日、遺言執行者として就職した遺言執行の手続きを無事終える事ができました。

今回の遺言は、「遺言者は、遺言者の有する財産の全部を換価し、その換価金から遺言者の一切の債務を弁済し、かつ、その遺言執行に関する費用及び遺言執行者の報酬を控除した残金を、○○に遺贈する」という遺言内容でした。

 

銀行預金や証券会社の口座等、金融資産だけであれば、換価分割の手続きは簡単なのですが、相続財産の中に不動産がある場合は注意が必要です。

今回は、全ての財産を相続人の一人に遺贈するという形でしたので、大きな問題はなかったのですが、不動産の換価処分について、いろいろと学ぶ事がありました。

一般的な遺言では、相続または遺贈で名義変更を行って、その方が不動産を売却する形になりますね。今回は換価分割ということですので、「○○○○遺言執行者 平井寛」という立場で、不動産を売却する事になります。ただ、不動産登記を平井に名義変更する事は出来ませんので、私の署名と実印、印鑑証明を添付する事で、その財産は一旦、法定相続分で共有登記する事になります。その後、売買契約が完了して決済の時に、私の権限で売却先の方に名義変更することになります。つまり、名義変更にあたり、共有登記に係る相続人の署名押印等は必要ないことになります。

 

このあたりについては、司法書士の先生ともいろいろと確認を取りながら進め、先に共有名義で登記する事は取引上安全ではないので、売却先が決まってから、共有登記、売買登記を行う事にして、無事手続きを終える事ができました。

 

ただ、登記については遺言執行者の権限で進める事は出来るのですが、税理士の先生に確認すると、登記簿上共有登記の物件を売却の場合、共有者の管轄の税務署が異なると、不動産を売却したお尋ねが届く場合があるという事を教えていただきました。今回は一人の方が換価した財産を受けとりますので、その方の申告で税務上の問題はないのですが、他の共有者の方にお尋ねがあるといろいろと大変ですね。ということで、昨年12月に契約、決済は1月の売買になりましたが、譲渡税の申告については、今年の確定申告で行う事で準備を進めています。

 

今回、遺言執行者として、具体的な手続きを行った中で、遺言執行者の決めておく事が非常に重要な事や遺言執行者の権限をしっかりと明記しておくこと。さらには、被相続人の財産を預る形になりますので、相続人や関係者との信頼関係が大切な事を実感しました。

FPとして実務を行っていく中で、特に初めての事については、気づいていない問題が起こることが多々ありますので、すぐに相談できる専門家とのネットワークが大切な事を、改めて学ぶ事ができました。

勉強をして知識を増やすインプットも大切ですが、実際にお客さまのためにその知識を使うアウトプットを行う中で学ぶこと、気づくことが沢山ありますね。

 

FPユニバーシティで一緒に学んで、円満な相続を実現していきましょう。

 

 


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