こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

以前にご相談いただいた方から、今回ご実家についての相談をいただきました。

お母さんが亡くなって、そのまま空き家にしていたので、将来を考えて売却する方が良いのか、貸す方が良いのかという相談です。

もともと90坪ほどの土地を分筆し、新しく道路（通路）をつけて、5軒の家屋が建っている昭和50年頃に分譲された住宅地で、25年ほど前に購入されました。それぞれ土地の面積は15坪ほどの土地・建物ですが、道路（通路）となっている土地の謄本を調べてみると、奥の敷地の所有者の4名の共有になっています。

前面道路が私道であっても、位置指定道路として指定されていれば、道路として認定されますが、現地を確認すると、相談者の土地の前の道路の幅が約3ｍしかありません。市役所で調査したところ、やはり位置指定道路ではありませんでした。つまり入口以外の奥の不動産の所有者は、共有の土地を通って出入りはできますが、接道条件は満たしていない土地になります。

建物の登記簿謄本では、一棟ずつ登記されているのですが、現地を確認したところ、隣の家と壁の一部が続いています。たぶん、建物を建築する時に確認申請では一棟の建物として申請されたのだと思われます。

ということは、市道に面している、入り口の土地以外は、接道条件を満たしていないので、建て替えることが出来ない（再建築不可）という物件になります。

相談者の土地は、入り口から2軒目の土地ですので、やはり建て替えることが出来ません。

必要な費用を整理すると、荷物を処分・整理するのに30万円程度の費用が必要になります。

更にリフォームについては、どの程度工事を行うのかによって変わりますが、お風呂等もリフォームが必要になるので、150万円から200万円程度かかりそうです。

建物の躯体自身はしっかりしているようですが、貸すにしても、売却するにしても建物を解体すると建て替えることが出来ないので、既存の建物を活かした修繕・リフォームが前提になってきます。相談者の方と検討しましたが、ご自分でリフォーム代を負担してまで貸すことは考えていないという事で、売却の方向で話を進めることになりました。

今回、不動産業者さんと打ち合わせた結果、賃貸とすることから、賃料利回りを設定して、利回りから不動産の売却価格を検討することになりました。

参考：家賃6万円、年間72万円等想定して、利回り10％であれば、720万円（利回り12％であれば、600万円）ただし、リフォーム代が200万円と仮定すると520万円になります。ただし、この物件については、再建築不可の建物ですので、将来建物を解体して土地だけを売ることが難しいので、そのことを含めると更に安くなってしまいます。

現在、信頼できる不動産業者さんに相談して、売却の手続き中ですが、再建築が可能な場合であれば、700万～800万円程度の土地が350万円程度と半分以下の価格になってしまいます.

（実際に25年前に購入された価格は、数倍高いのですが…）

契約の時には、説明を受けていたのかもしれませんが、再建築不可の土地であるので、この価格程度でないと売却できないというお話をした時の相談者のお顔が忘れられません。過去に戻ることは出来ませんが、購入する前に、ご相談いただければ、将来売却が難しいことを理解して、適切な価格で購入するアドバイスができたのではと思います。

不動産を購入する場合、接道条件を調べることは非常に大切です。再建築が可能かどうかで、不動産の価格は大きく変わってきますので、目的に応じて、正しい価格で購入することが大切になります。

整理をすると

再建築不可の物件のメリット

・周辺の不動産よりも安く購入することが出来る

・再建築不可の条件が変わると、建築可能にすることが出来る（隣地の購入等）

再建築不可の物件のデメリット

・将来建物が古くなったり、地震等で建物が倒壊しても、再建築できない

・リフォーム等のメンテナンス費用が必要になる

・金融機関からの融資を受けることが出来ない

今回は、再建築不可の物件を購入した方から売却の相談でしたが、再建築不可の物件を購入される方もおられます。その場合には、再建築不可の物件のメリット・デメリットをしっかり理解し、適正な価格で購入することです。ご自身がマイホームとして住むのであれば、安く購入してそこに住み続けることが出来ます。収益物件として購入し、しっかりと賃貸経営を行う事で、きちんと収益を上げることもできます。将来的に、隣接地を購入するなど再建築不可の条件がなくなれば、資産価値を大きくすることも可能です.

不動産は、金融商品や保険とは異なり、まったく同じ不動産はありません。不動産についての基本的な知識を理解して、お客様に適切なアドバイスをしてください。

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

平成30年の基準値価格調査（地価調査）が発表されました。

国土交通省発表、平成３０年地価調査結果の概要

平成２９年７月以降の１年間の地価について

・全国平均では、全用途平均が平成３年以来２７年ぶりに下落から上昇に転じた。住宅地は下落傾向の縮小傾向が続いている。商業地は２年連続で上昇し、上昇基調を強めている。工業地は昨年の横ばいから２７年ぶりに上昇に転じた。

・三大都市圏をみると、各圏域で住宅地・商業地とも上昇基調を強めている。大阪圏の住宅地は４年ぶりに横ばいから上昇に転じた。工業地も総じて上昇基調を強めている。

・地方圏を見ると、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小している。

平成３０年大阪府基準地価（地価調査）の結果についての報道資料によると

大阪府の地価は、平成29年7月1日からの1年間で、住宅地はプラス０．２％（前年は０．０％）と、10年ぶりに上昇に転じた。

また、商業地はプラス５．７％（前年はプラス５．０％）と、６年連続の上昇となり、上昇幅は拡大した。

となっています。

この調査結果の文言を見ると、三大都市圏では上昇気味、地方では地方四市では三大都市圏を上回る上昇、その他の地域においては下落幅が減少傾向にあるということで、土地の価格が底を打って今後上昇するように聞こえますが、実際はどうでしょうか。

不動産業者さんと話をする機会があると、いろいろと聞かせていただくのですが、そろそろ不動産価格が下落に転じる可能性があるという方や、今は物件が少なくなってきているので何かあれば買いたい、最近は銀行からの融資が厳しくなったなど、実際の不動産取引の生の情報を得ることは大切ですね。（バブル崩壊の時も、東京に遅れて大阪や名古屋、遅れて地方の地価が上がり、その後、最終的に暴落しましたね。）

ファイナンシャル・プランナーとして不動産や相続の相談を受ける時に、そのお客様の所有されている不動産の価格が今後どうなるのか、有効活用したほうが良い土地なのか、売却等を検討するほうが良いのかを相談を受けることがあります。

お客様に聞くと、不動産業者さんに話を聞くのが不安であったり、どこに頼んだら良いのか分からなかったり、昔にお付き合いをした不動産業者の印象が良くなかったとのお話をよく聞きます。

不動産の価格というと、ファイナンシャル・プランナーの資格試験の時には、一物四価（一物五価）について学んだと思います。

時価、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額ですね。

基本的には、この価格は一年間の取引の価格の動きを基本に判断しているので、将来的に今後も上がり続けることになるのか、場合によっては、もう横ばいから実際には下がっているのかもしれません。

不動産は個別性の強い資産ですので、地域が上昇していても、所有している土地の立地条件や接道条件、用途地域、土地の形、高低差、最近新聞でも話題になっているハザードマップの影響はないのか、液状化の可能性がある地質なのか等、多くの要素が関係してきます。

ＦＰとして、土地の価格の動向については、統計資料等からしっかり学んでおくことが大切です。昨年に比べると上昇に転じた地点が多かったり、下落幅が縮小したりと、大きな流れを把握したり、今後地価に影響を与えそうな問題を整理しておくことは大切です。

２０２０年の東京オリンピック終了後の地価はどうなるのか？

生産緑地の２０２２年問題の影響は？

ＦＰとして大切なことは、知識、経験、ネットワークだと思っています。

公的な不動産の価格について、情報を収集して整理を行うと同時に、出来れば、信頼できる不動産会社等のネットワークを築いておくことが、お客様の安心につながります。（私も、案件に応じて、不動産業者さんに査定をお願いしたり、有効活用の相談をさせていただいたりしています）

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

先日、相続のご相談でお客様とお話をしている時のお話です。自宅隣の土地で畑（家庭菜園）を耕しているが、その土地（約200㎡）の固定資産税が年に20万円程度かかっているとのお話でした。

市街化調整区域等の農地であれば、固定資産税も少なくて済むのですが、市街化区域において相続した土地で生産緑地の指定を受けず、畑を続けていくのは、大変ですね。 固定資産税は、3年に一度評価替えされ、平成30年度は評価替え年度になります。今年度の評価額は前回評価替え（平成27年度）からの資産価格の変動を反映させた価格となります。

固定資産税は、賦課課税です。市区町村が、個別に土地や家屋を評価して、課税を行います。この場合、万一間違いや事実誤認があった時には、納税者自身が確認して、訂正をしなければなりません。 そのために、毎年4月1日から第1期の納期限までが、土地・家屋価格等縦覧帳簿の縦覧期間になります。

以前に相続のお手伝いをさせていただいたお客さまのご自宅のケースでは、自宅と別棟の建物の2棟の建物が同じ敷地内に建っているということで、小規模住宅用地の減額の特例が適用できないか固定資産税課に確認したところ、固定資産税額が約50万円還付されたケースもありました。間違ったままこれからも固定資産税を支払っていく事を考えると、大きな差が出てきますね。

「支払っている固定資産税の評価が間違っていたり、場合によっては、間違っている税金を取り戻すことが出来ます」と言われれば気になりますね。

そのためにも、お客さまに、固定資産税が賦課課税方式で課税されていること、全ての土地や家屋を評価するので、間違って評価されていることがあることをお伝えして、一緒に評価を確認することが大切です。

土地・家屋価格等縦覧帳簿を確認することで、間違っている固定資産税が戻ってくるかもしれません。払っていた税金が戻ってくることは嬉しいことですので、お客さまに必ず喜んでいただけます。

固定資産税のお話をして、間違っていなかったとしても、所有されている固定資産税の明細を教えていただけると、お客様の保有されている不動産等の資産額を把握することができます。相続税の納税が必要かどうか、何処に土地を所有されているのか、有効活用が可能な土地が何処にあるのかということをお客様と一緒の立場で考えることが出来ます。

ファイナンシャル・プランナーの仕事は、お客様ご自身が悩んでいることを答えるだけではなく、お客様のこれからの相続や不動産の有効活用について、お客様が気づかない事について、第三者の立場で、アドバイスしていく事が大切です。

固定資産税の評価替えのお話をすることは、相続や不動産のお話をする良いきっかけになります。

お客様との信頼関係をきちんと築いて、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

冒頭のお話に出たお客様は、父、祖父から受け継いだ大切な土地であるので、税金の金額が高いのは負担になるが、もう少し畑を続けていく事にされました。

ファイナンシャル・プランナーは、数字や解決する方法だけにとらわれるのではなく、お客様が一番大切にしている価値観を理解して、アドバイスをすることも大切ですね。

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

約2年前に相続手続きのお仕事をさせていただいたお客さまの不動産売却の案件が無事終了し、物件を購入いただいた買主の業者さんから、チームを組んで動いた不動産業者さんと一緒に食事会にお招きいただきました。

私は、ＦＰとして、土地の所有者オーナーさんの立場で、不動産の有効活用や不動産の売却の相談や実行支援を行うことがほとんどです。不動産売却等が完了して、オーナーさんや一緒に動いた不動産業者さんと一緒に、上手く売却出来てよかったとお声掛けいただいたり、食事等を行う事もあるのですが、今回は、買主の業者さんから、ご一緒に食事をとお声掛けいただいたのが、非常にうれしく、楽しい時間を過ごす頃が出来ました。

今回の案件は、自宅の敷地の一部に貸地等があり、遺産分割の際に、自宅部分等を測量、分筆登記をして、相続の手続きを完了しています。当初は、そのままご自宅に住まれる予定でしたが、建物も古く、家の中の段差も多いので、古いご自宅に高齢の奥様お一人で住むのは難しいという事で、近くのマンションを購入され、そこに引っ越されたので、これまで住んでいたご自宅の売却をお手伝いさせていただきました。

当初は、一般的な不動産売却物件として、査定を行ってレインズ等に載せて売却活動をすることを考えていたのですが、駅からも近く、希少性のあるまとまった土地でしたので、勉強会を通じて知り合った、オークションや入札を活用しながら、お客さまの不動産の活用や売却をＦＰと一緒の立場で考えていただける不動産業者さんとチームを組んで、売却時の問題点や売却方法について検討を行い、お客さまに提案させていただきました。

我々からのご提案を受け入れていただき、最終的に今回は入札という形で、複数の業者さんから購入金額を提示いただき、一番条件の良い今回の業者さんと契約させていただきました。

苦労しましたが、実際に、入札で決まった不動産売買価格は、当初想定していた金額よりも相当高く購入いただくことができ、お客様に喜んでいただけました。

（全ての土地が、同じような提案が良いとは限らず、その物件の大きさや立地状況、地域、お客さまの考え方など、多数の方法のなかから、ふさわしい提案を行う事が大切ですね。）

マンションの一室を売却する場合や、一般的な戸建住宅を1件売却するのと異なり、ある程度まとまった土地を有効活用するには、いろんな問題が発生します。

今回の事例の場合でも、下記のような問題がありました。

・土地の分筆のラインをどう設定するのか

・開発許可の問題

・道路のセットバックの問題

・ガス、水道等の設備等の移設

・駐車場の立退き

・埋蔵文化財の調査

これらの問題解決をＦＰだけで行うことは出来ませんし、全てを丸投げにすることも出来ませんので、案件に応じた専門家が集まって、チームを組んで定期的に打合せをしながら、ステップを踏んで進めていくことで、お客さまに納得、安心していただくことが出来ました。

ＦＰの役割は、お客さまに最後まで安心いただき、お客さまの案件に対応した最適な専門家をコーディネートする立場だと思っています。そういう意味では、今回はお客様、チームとして取り組んでいただいた不動産業者さんだけでなく、買主である業者さんからも喜んでいただける仕事が出来たと言えます。

ファイナンシャル・プランナーとして、お客さまから信頼され、良い仕事を行って、買主さんからも喜んでいただいてける「三方よし」で仕事をさせていただけることは、ＦＰ冥利につきると思います。 これからも、案件に関わった皆さん全員と一緒に楽しい美味しい食事会ができるような仕事をしていきたいですね。

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

最近、おじさん（伯父さん・叔父さん）、おばさん（伯母さん・叔母さん）が亡くなった時が心配だというご相談が、多くなりました。

具体的には、結婚をしていない、または、子供がいないおじさんやおばさんの相続が発生した時に、何をすれば良いのか、相続人同士で話し合いが出来ないのではないか、遺言を書いて欲しいのだが言い出しにくい、等のご相談です。

お子様がいない、兄弟姉妹の相続の場合は、きょうだい全員が相続人になります。さらにその相続人の一人が亡くなっておられる場合は、代襲相続人としてさらに相続人（甥・姪）が増えることになります。

配偶者がご健在の場合は、配偶者と兄弟姉妹が相続人になります。結婚してずっと暮らしてきた配偶者ですので、配偶者の名義にするのは気にならないが、将来その配偶者が亡くなった時には、相続財産が、その配偶者のきょうだいの名義になるので、もともと○○家の財産が、他人の名義になるのは、何かかすっきりとしない。

他にも、相談の中で多いのが、両親が高齢になっておじさんやおばさんの面倒を見ることが出来ないので、実際に動くことができる相談者の方（甥や姪）が、日常生活の世話等を行っている場合です。 日頃、自分が面倒を見ているのに、相続人ではないので、相続することが出来ない。自分は相続人でもないのに、日ごろの世話をしていなかった相続人であるおじさんやおばさんの中に入って相続の手続きを行うのが面倒である、等、それぞれ抱えている問題は異なります。

自分の親と相続の話をするのもなかなか難しいのが実情です。今回のようなおじさん、おばさんの相続の場合、相談者ご自身のご両親（お父さん・お母さん）のきょうだいになりますので、気にはなるのだが、なかなか相続について具体的に話をすることが出来ないということになります。

ご本人からの相談であれば、対応もしやすいのですが、甥、姪の立場から、おじさん、おばさんの相続について話をするのは難しいですね。ＦＰが 相談者の方からお話を聞いても、実際に対策が必要なのは、眼の前にいる相談者でなく、その方のおじさん、おばさんになりますので、まずは相談者の方にどのような事を考えておくのかを理解いただいて、安心していただく事が大切です。

ＦＰとして相談者の方にアドバイスのべきポイントは、何か考えてみましょう。

・おじさんおばさんとの関係、誰が相続人になるのかを整理しておくこと

・プラスの財産だけでなく、マイナスの財産（借入金）も確認

・ご本人の意思能力について、問題はないのか

・相続人全員の意思能力について問題がないのか（きょうだいも高齢な場合は、注意が必要）

・遺言書の作成は可能か

本当に、いろいろと手続きが面倒くさいというのであれば、相続放棄を行うこともできます。

おじさんやおばさんの相続は、自分の親の相続以上に難しいところがありますので、残された兄弟姉妹や、甥姪の事を考えて、ご本人が元気なうちに考えて、具体的に動く必要がある事を知っていただくようにしていきましょう。

ＦＰとして相続の相談を受けるのは、目の前のお客さまです。知識も大切ですが、本当にそのお客さまが何を心配されているのかを理解し、あなたに相談することで、お客さまのこころ（感情）が安心いただけるＦＰになりましょう。

ＦＰユニバーシティで一緒に学んで、円満な相続を実現していきましょう。

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井　寛です。

先日、遺言執行者として就職した遺言執行の手続きを無事終える事ができました。

今回の遺言は、「遺言者は、遺言者の有する財産の全部を換価し、その換価金から遺言者の一切の債務を弁済し、かつ、その遺言執行に関する費用及び遺言執行者の報酬を控除した残金を、○○に遺贈する」という遺言内容でした。

銀行預金や証券会社の口座等、金融資産だけであれば、換価分割の手続きは簡単なのですが、相続財産の中に不動産がある場合は注意が必要です。

今回は、全ての財産を相続人の一人に遺贈するという形でしたので、大きな問題はなかったのですが、不動産の換価処分について、いろいろと学ぶ事がありました。

一般的な遺言では、相続または遺贈で名義変更を行って、その方が不動産を売却する形になりますね。今回は換価分割ということですので、「○○○○遺言執行者　平井寛」という立場で、不動産を売却する事になります。ただ、不動産登記を平井に名義変更する事は出来ませんので、私の署名と実印、印鑑証明を添付する事で、その財産は一旦、法定相続分で共有登記する事になります。その後、売買契約が完了して決済の時に、私の権限で売却先の方に名義変更することになります。つまり、名義変更にあたり、共有登記に係る相続人の署名押印等は必要ないことになります。

このあたりについては、司法書士の先生ともいろいろと確認を取りながら進め、先に共有名義で登記する事は取引上安全ではないので、売却先が決まってから、共有登記、売買登記を行う事にして、無事手続きを終える事ができました。

ただ、登記については遺言執行者の権限で進める事は出来るのですが、税理士の先生に確認すると、登記簿上共有登記の物件を売却の場合、共有者の管轄の税務署が異なると、不動産を売却したお尋ねが届く場合があるという事を教えていただきました。今回は一人の方が換価した財産を受けとりますので、その方の申告で税務上の問題はないのですが、他の共有者の方にお尋ねがあるといろいろと大変ですね。ということで、昨年１２月に契約、決済は１月の売買になりましたが、譲渡税の申告については、今年の確定申告で行う事で準備を進めています。

今回、遺言執行者として、具体的な手続きを行った中で、遺言執行者の決めておく事が非常に重要な事や遺言執行者の権限をしっかりと明記しておくこと。さらには、被相続人の財産を預る形になりますので、相続人や関係者との信頼関係が大切な事を実感しました。

ＦＰとして実務を行っていく中で、特に初めての事については、気づいていない問題が起こることが多々ありますので、すぐに相談できる専門家とのネットワークが大切な事を、改めて学ぶ事ができました。

勉強をして知識を増やすインプットも大切ですが、実際にお客さまのためにその知識を使うアウトプットを行う中で学ぶこと、気づくことが沢山ありますね。

ＦＰユニバーシティで一緒に学んで、円満な相続を実現していきましょう。