再建築不可の不動産

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

以前にご相談いただいた方から、今回ご実家についての相談をいただきました。

お母さんが亡くなって、そのまま空き家にしていたので、将来を考えて売却する方が良いのか、貸す方が良いのかという相談です。

もともと90坪ほどの土地を分筆し、新しく道路(通路)をつけて、5軒の家屋が建っている昭和50年頃に分譲された住宅地で、25年ほど前に購入されました。それぞれ土地の面積は15坪ほどの土地・建物ですが、道路(通路)となっている土地の謄本を調べてみると、奥の敷地の所有者の4名の共有になっています。

前面道路が私道であっても、位置指定道路として指定されていれば、道路として認定されますが、現地を確認すると、相談者の土地の前の道路の幅が約3mしかありません。市役所で調査したところ、やはり位置指定道路ではありませんでした。つまり入口以外の奥の不動産の所有者は、共有の土地を通って出入りはできますが、接道条件は満たしていない土地になります。

建物の登記簿謄本では、一棟ずつ登記されているのですが、現地を確認したところ、隣の家と壁の一部が続いています。たぶん、建物を建築する時に確認申請では一棟の建物として申請されたのだと思われます。

ということは、市道に面している、入り口の土地以外は、接道条件を満たしていないので、建て替えることが出来ない(再建築不可)という物件になります。

相談者の土地は、入り口から2軒目の土地ですので、やはり建て替えることが出来ません。

 

必要な費用を整理すると、荷物を処分・整理するのに30万円程度の費用が必要になります。

更にリフォームについては、どの程度工事を行うのかによって変わりますが、お風呂等もリフォームが必要になるので、150万円から200万円程度かかりそうです。

建物の躯体自身はしっかりしているようですが、貸すにしても、売却するにしても建物を解体すると建て替えることが出来ないので、既存の建物を活かした修繕・リフォームが前提になってきます。相談者の方と検討しましたが、ご自分でリフォーム代を負担してまで貸すことは考えていないという事で、売却の方向で話を進めることになりました。

 

今回、不動産業者さんと打ち合わせた結果、賃貸とすることから、賃料利回りを設定して、利回りから不動産の売却価格を検討することになりました。

参考:家賃6万円、年間72万円等想定して、利回り10%であれば、720万円(利回り12%であれば、600万円)ただし、リフォーム代が200万円と仮定すると520万円になります。ただし、この物件については、再建築不可の建物ですので、将来建物を解体して土地だけを売ることが難しいので、そのことを含めると更に安くなってしまいます。

現在、信頼できる不動産業者さんに相談して、売却の手続き中ですが、再建築が可能な場合であれば、700万~800万円程度の土地が350万円程度と半分以下の価格になってしまいます.

(実際に25年前に購入された価格は、数倍高いのですが…)

 

契約の時には、説明を受けていたのかもしれませんが、再建築不可の土地であるので、この価格程度でないと売却できないというお話をした時の相談者のお顔が忘れられません。過去に戻ることは出来ませんが、購入する前に、ご相談いただければ、将来売却が難しいことを理解して、適切な価格で購入するアドバイスができたのではと思います。

不動産を購入する場合、接道条件を調べることは非常に大切です。再建築が可能かどうかで、不動産の価格は大きく変わってきますので、目的に応じて、正しい価格で購入することが大切になります。

 

整理をすると

再建築不可の物件のメリット

・周辺の不動産よりも安く購入することが出来る

・再建築不可の条件が変わると、建築可能にすることが出来る(隣地の購入等)

 

再建築不可の物件のデメリット

・将来建物が古くなったり、地震等で建物が倒壊しても、再建築できない

・リフォーム等のメンテナンス費用が必要になる

・金融機関からの融資を受けることが出来ない

 

今回は、再建築不可の物件を購入した方から売却の相談でしたが、再建築不可の物件を購入される方もおられます。その場合には、再建築不可の物件のメリット・デメリットをしっかり理解し、適正な価格で購入することです。ご自身がマイホームとして住むのであれば、安く購入してそこに住み続けることが出来ます。収益物件として購入し、しっかりと賃貸経営を行う事で、きちんと収益を上げることもできます。将来的に、隣接地を購入するなど再建築不可の条件がなくなれば、資産価値を大きくすることも可能です.

不動産は、金融商品や保険とは異なり、まったく同じ不動産はありません。不動産についての基本的な知識を理解して、お客様に適切なアドバイスをしてください。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 

 


登録フォーム

FPユニバ―シティからのFPで活躍するための知識やセミナーのご案内をお送りします

登録はこちらから メールアドレスを入力してお申込みください。


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です