金利3.9%の住宅ローン、アパートローン

相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

 

先日、2ヶ月に一度開催している勉強会において、ノンバンクの不動産担保融資専門のファイナンス会社の方から「銀行等では対応が難しい融資」をテーマに、お話を聞く事が出来ました。

以前のブログで住み替えの相談のお話しさせていただいた「不動産売却つなぎローン」も、この会社の商品の一つです。

講師の方からお聞きした、前身の会社の時代から、20年以上にわたってお客さまや関係者のニーズにあわせて開発されてきたローン商品の考え方や実際の活用事例についてのお話は、非常に興味深いものでした。

 

住宅ローンというと、一般的には、都市銀行や地方銀行、最近はネット銀行等が思い浮かびますね。

 

現在は、低金利で推移しており、1%台、低いものは0.5%台の住宅ローンもある中、3.9%のローンを提供して、お客様に喜んでいただいている具体的なお話を聞いて、なるほどと納得をしました。

 

住宅ローンであれば、個人の信用保証に問題がある方、収入が少ない高齢の方、身内間売買等の場合、一般の金融機関の融資が難しい案件が多いため、多くのニーズがあるようです。

一般の住宅ローンは、金利競争に対応するために、いかにリスクを抑えるか、その為に申し込み時点で、お客様の年収や職業、個人情報等のデータを集めてリスクを回避するのですが、この会社では、依頼者の方との面談を1時間、2時間ときっちりと時間をとり、通帳やその方のキャッシュフロー、提供できる担保、その方の背景等、じっくり話をして本当に返済力があるのか、担保があるのかを確認して、融資の可否を決めていくとの事です。

 

例えば永住権のない海外の方についても、じっくりその方の背景や考え方を聞き、返済の資力、定住性があるのかどうかを含めて確認し、融資を判断しているそうです。そうすると、金利は高いですが、ローンを組んで自分の家を持つことで、次に永住権の取得につながっていくそうです。

 

 

木造の建築年数の経過したアパートに、30年の長期ローンを組むことが出来るアパートローン。

一般の金融機関では、建物の耐用年数を限度に、アパートローンの借入期間が決まるのですが、この会社では、その物件の返済余力、その方の持っている資産や、他の所有物件の担保等を含めて勘案することで、築年数の経過した物件であっても、30年というアパートローンを組むことができるという事です。

当初相続対策として建築した建物の築年数が経過すると、借入額は少なくなるのですが、家賃が安くなり、空室が増えて年間の借入金返済が厳しい時に、長期のアパートローンで資金を組み換えることで、その資金で借入金の返済とリフォームを行って、毎月の返済額が半分程度になり、キャッシュフローが改善できるようになります。

 

具体的なお話を聞くと、確かに金利は高いのですが、借入れた方が亡くなられた後、息子さんの代に代わると、金融機関から借入れることも可能になるので、その時には違約金を払ってでも一般の金融機関のアパートローンを組む方が多いとの事です。

 

不良なサイクルに陥っている物件を、正常なサイクルにするために金利が高くても借りることが出来る緊急的な資金調達の手段とも言えます。

 

ファイナンシャル・プランナーに相談されるお客様は、皆さんご事情が異なります。お客さまが高齢だから、物件が古いからと、銀行での融資が難しいと言われたお客さまでも対応出来るように、商品等の知識を学ぶことや経験を踏まえて相談に応えることが出来るネットワークを作っていきましょう。

 

今回は、ノンバンクのローンについてのお話をさせていただきましたが、ローンの金利等の条件等を見て、この商品は金利が高いからダメと決めつけるのではなく、実際に活用されている事例を聞き、どのようなお客様にこのお話を活用することが出来るのか、どのような案件の時には、このローンを使えるのかを考えておくことが大切です。

 

毎年の行われる税制改正、民法の改正、各種法令の改正等、身の回りの法令も同じですね。今回の法令の改正が、自分のお客様の中で伝えておく必要があるのは誰であるのか、実際の活用事例をイメージしておくことを、ファイナンシャル・プランナーとして実践していってください。

 

今回、お話聞いて心に残っているのは、お客さまと1時間、2時間ときっちりと時間をとって、お客様の考え方や、実際の返済余力、その他の資産等を聞いて手間ひまをかけて、融資の可否を判断しているということでした。ファイナンシャル・プランナーとして、お客様の話をきちんと聞く事、お客様のキャッシュフロー、考え方、価値観等をきっちりと理解して、アドバイスをする事が大切です。手作りの安心システムと言われる、ファイナンシャル・プランナーにおけるお客さまとの信頼関係の構築にもつながるお話しですね。

 

いろんな情報にアンテナを張っておく事、いざという時に相談できるネットワークを持っておくことは、ファイナンシャル・プランナーとして大切なことです。

 

ファイナンシャル・プランナーとして、相続・不動産にきちんと応えることができる知識と経験を積み、円満な相続を実現していきましょう。

 

 

 


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