公示価格上昇率1位は住宅地・商業地とも倶知安町

233月 - による fp-univ - 0 - ブログ 相談(相続・不動産)

相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

国土交通省から3月18日に、2020年の公示地価が発表されました。
地価公示とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(令和2年地価公示では、26,000地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

概要を見てみると
○全国平均では、全用途平均が5年連続の上昇となり、上昇幅も4年連続で拡大し上昇基調を強めている。用途別では、住宅地は3年連続、商業地は5年連続、工業地は4年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めている。
○三大都市圏をみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれについても、各圏域で上昇が継続し、東京圏及び大阪圏では上昇基調を強めている。
となっています。

昨年、北海道を訪問した時にブログにアップした「北海道の原野に林立するクレーン」でお伝えした俱知安町が、変動率上位順位で2年連続第1位(全国住宅地・商業地)になっていましたので、住宅地の価格変動をもう少し詳しく調べてみました。
令和2年地価公示 俱知安-3 北海道虻田郡倶知安町山田83番29  108,000円 44%
平成31年地価公示 俱知安-3 北海道虻田郡倶知安町山田83番29  75,000円 50%
平成30年地価公示では、同じ倶知安町の別の標準地が第1位でしたが
第2位に 俱知安-3 北海道虻田郡倶知安町山田83番29  50,000円 33%(前年38,000円)となっています。
4年間で、38,000円⇒50,000円⇒70,000円⇒108,000円と、2.84倍という事です。

GX010805のコピー

標準地の場所を調べてみると、住宅地といっても駅前ではなく、ホテル建設中のクレーンが立っているニセコヒラフスキー場のホテル密集地域から1Kmほど離れた、ニセコの別荘地になります。

 

倶知安町のホームページを調べると、
近年、ひらふスキー場および花園スキー場周辺の地域では建物が数多く建設されています。
しかし、この地域は都市計画区域外であったため、土地利用や建物に関する規制がありませんでした。
今後、このような状況で開発が進んでいくと、まちづくりに支障がでてくる恐れがあります。
そのため、用途の混在防止や街並みの保全、景観や風致の保全を図り、無秩序な開発等を排除する必要性から、予防的に土地利用の整序のみを行う事を目的として、当該地域が準都市計画区域に指定されました。(平成20年2月8日)
不動産運用設計の時に学んだ、準都市計画区域の指定を受けている地域になります。
つまり、住宅地に分類されていますが、別荘地として利用できる地域・用途が限られているため、特殊な要因で全国住宅地の変動率上位2年連続第一位になっているようです。

同じく、商業地の第1位の標準地についても、函館本線の俱知安駅近くの商業ビルになっています。

倶知安町の上昇率の原因は、海外の富裕層がニセコの雪質や羊蹄山の景色を楽しむために、リゾート需要として、長期滞在するための別荘やヴィラを保有したり、ホテル棟を建設しているために上昇率が1位になった理由と言えます。

このまま、来年も上昇率の上位になるのでしょうか。
現在、新型コロナウイルスの影響で、世界中の経済指標が乱高下しています。
不動産の価格の指標(ものさし)は、年に4回発表される公示価格、基準地標準価格、路線価格、固定資産税評価額が公的な指標になります。不動産は、株式のように、価格が目に見えて動くものではありませんが、今回の新型コロナウイルスの影響を確実に受けると言えます。

倶知安町や令和2年地価公示商業地上昇率で第3位の大阪ミナミの宗右衛門町の商業ビル等、海外からの旅行者、購入者の影響で上昇している不動産は特に影響が受けやすいと言えます。更に長期的になると、経済の影響を受け、滞納、空室率の増加等により、全国の地価が下落していくことも考えなければなりません。

ファイナンシャル・プランナーとして、今年度の公示地価について把握すると同時に、新型コロナウイルスの影響等を含めて、これから不動産の価格がどう推移していくのかを考えてみてください。出来れば、新聞や雑誌、ネット等の情報だけでなく、不動産業者や不動産関連の専門家との生の情報交換を通じて、自分なりの考え方を持っていただけと思います。

個人的な意見としては、今回のコロナウイルスの世界的な影響を考えると、今後の地価上昇は厳しいかと思っています。

今後ますます土地の価格は上昇横ばいする土地と、下落する土地に2極化されていきます。ただ、株式や保険等と異なり、同じ不動産はありませんので、将来価値の下がらない不動産を購入することができるチャンスかも知れません。
不動産を多く所有されているお客様であれば、お客様の保有されている不動産を残しておく土地と、有効活用する土地、処分もやむを得ない土地に分類し、世の中の状況に応じて、臨機応変に対応することも、ファイナンシャル・プランナーとして大切な役割だと言えます。

ファイナンシャル・プランナーとして、相談や実務を行う中で、自分の引き出しを増やし、お客様にとって必要なネットワークを更に広げていきましょう。

 


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