お客様から不動産の価格について聞かれたら。

 

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

 

平成30年の基準値価格調査(地価調査)が発表されました。

国土交通省発表、平成30年地価調査結果の概要

平成29年7月以降の1年間の地価について

・全国平均では、全用途平均が平成3年以来27年ぶりに下落から上昇に転じた。住宅地は下落傾向の縮小傾向が続いている。商業地は2年連続で上昇し、上昇基調を強めている。工業地は昨年の横ばいから27年ぶりに上昇に転じた。

・三大都市圏をみると、各圏域で住宅地・商業地とも上昇基調を強めている。大阪圏の住宅地は4年ぶりに横ばいから上昇に転じた。工業地も総じて上昇基調を強めている。

・地方圏を見ると、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では全用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小している。

 

平成30年大阪府基準地価(地価調査)の結果についての報道資料によると

大阪府の地価は、平成29年7月1日からの1年間で、住宅地はプラス0.2%(前年は0.0%)と、10年ぶりに上昇に転じた。

また、商業地はプラス5.7%(前年はプラス5.0%)と、6年連続の上昇となり、上昇幅は拡大した。

 

となっています。

 

この調査結果の文言を見ると、三大都市圏では上昇気味、地方では地方四市では三大都市圏を上回る上昇、その他の地域においては下落幅が減少傾向にあるということで、土地の価格が底を打って今後上昇するように聞こえますが、実際はどうでしょうか。

不動産業者さんと話をする機会があると、いろいろと聞かせていただくのですが、そろそろ不動産価格が下落に転じる可能性があるという方や、今は物件が少なくなってきているので何かあれば買いたい、最近は銀行からの融資が厳しくなったなど、実際の不動産取引の生の情報を得ることは大切ですね。(バブル崩壊の時も、東京に遅れて大阪や名古屋、遅れて地方の地価が上がり、その後、最終的に暴落しましたね。)

 

ファイナンシャル・プランナーとして不動産や相続の相談を受ける時に、そのお客様の所有されている不動産の価格が今後どうなるのか、有効活用したほうが良い土地なのか、売却等を検討するほうが良いのかを相談を受けることがあります。

お客様に聞くと、不動産業者さんに話を聞くのが不安であったり、どこに頼んだら良いのか分からなかったり、昔にお付き合いをした不動産業者の印象が良くなかったとのお話をよく聞きます。

 

不動産の価格というと、ファイナンシャル・プランナーの資格試験の時には、一物四価(一物五価)について学んだと思います。

時価、公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額ですね。

 

基本的には、この価格は一年間の取引の価格の動きを基本に判断しているので、将来的に今後も上がり続けることになるのか、場合によっては、もう横ばいから実際には下がっているのかもしれません。

 

不動産は個別性の強い資産ですので、地域が上昇していても、所有している土地の立地条件や接道条件、用途地域、土地の形、高低差、最近新聞でも話題になっているハザードマップの影響はないのか、液状化の可能性がある地質なのか等、多くの要素が関係してきます。

 

FPとして、土地の価格の動向については、統計資料等からしっかり学んでおくことが大切です。昨年に比べると上昇に転じた地点が多かったり、下落幅が縮小したりと、大きな流れを把握したり、今後地価に影響を与えそうな問題を整理しておくことは大切です。

2020年の東京オリンピック終了後の地価はどうなるのか?

生産緑地の2022年問題の影響は?

 

FPとして大切なことは、知識、経験、ネットワークだと思っています。

公的な不動産の価格について、情報を収集して整理を行うと同時に、出来れば、信頼できる不動産会社等のネットワークを築いておくことが、お客様の安心につながります。(私も、案件に応じて、不動産業者さんに査定をお願いしたり、有効活用の相談をさせていただいたりしています)

 

ファイナンシャル・プランナーとして、不動産・相続を学んで、円満な相続を一緒に実現していきましょう。

 

 


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