換価分割の遺言書

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井 寛です。

先日、遺言執行者として就職した遺言執行の手続きを無事終える事ができました。

今回の遺言は、「遺言者は、遺言者の有する財産の全部を換価し、その換価金から遺言者の一切の債務を弁済し、かつ、その遺言執行に関する費用及び遺言執行者の報酬を控除した残金を、○○に遺贈する」という遺言内容でした。

 

銀行預金や証券会社の口座等、金融資産だけであれば、換価分割の手続きは簡単なのですが、相続財産の中に不動産がある場合は注意が必要です。

今回は、全ての財産を相続人の一人に遺贈するという形でしたので、大きな問題はなかったのですが、不動産の換価処分について、いろいろと学ぶ事がありました。

一般的な遺言では、相続または遺贈で名義変更を行って、その方が不動産を売却する形になりますね。今回は換価分割ということですので、「○○○○遺言執行者 平井寛」という立場で、不動産を売却する事になります。ただ、不動産登記を平井に名義変更する事は出来ませんので、私の署名と実印、印鑑証明を添付する事で、その財産は一旦、法定相続分で共有登記する事になります。その後、売買契約が完了して決済の時に、私の権限で売却先の方に名義変更することになります。つまり、名義変更にあたり、共有登記に係る相続人の署名押印等は必要ないことになります。

 

このあたりについては、司法書士の先生ともいろいろと確認を取りながら進め、先に共有名義で登記する事は取引上安全ではないので、売却先が決まってから、共有登記、売買登記を行う事にして、無事手続きを終える事ができました。

 

ただ、登記については遺言執行者の権限で進める事は出来るのですが、税理士の先生に確認すると、登記簿上共有登記の物件を売却の場合、共有者の管轄の税務署が異なると、不動産を売却したお尋ねが届く場合があるという事を教えていただきました。今回は一人の方が換価した財産を受けとりますので、その方の申告で税務上の問題はないのですが、他の共有者の方にお尋ねがあるといろいろと大変ですね。ということで、昨年12月に契約、決済は1月の売買になりましたが、譲渡税の申告については、今年の確定申告で行う事で準備を進めています。

 

今回、遺言執行者として、具体的な手続きを行った中で、遺言執行者の決めておく事が非常に重要な事や遺言執行者の権限をしっかりと明記しておくこと。さらには、被相続人の財産を預る形になりますので、相続人や関係者との信頼関係が大切な事を実感しました。

FPとして実務を行っていく中で、特に初めての事については、気づいていない問題が起こることが多々ありますので、すぐに相談できる専門家とのネットワークが大切な事を、改めて学ぶ事ができました。

勉強をして知識を増やすインプットも大切ですが、実際にお客さまのためにその知識を使うアウトプットを行う中で学ぶこと、気づくことが沢山ありますね。

 

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お客さまの資産の流動性を考えてみましょう。

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井寛です。本年もよろしくお願いします。

私が顧問をさせていただいているお客さまの不動産の売却案件を、昨年12月に無事終えることが出来ました。

この案件を経験して、お客さまの資産における不動産の役割、特に不動産の流動性について、FPとしてどうアドバイスをするのが良いのかを考えさせられました。

というのも、最初にお客さまが物件売却を決めたのが2016年の春頃ですので、不動産の売却完了までに、最終的に1年半以上の時間がかかってしまったからです。

 

投資・資産運用の基本は、「安全性」「流動性」「収益性」の3つの要素に優れた資産で運用することであると言われています。『財産三分法』と言われるように「預貯金」「有価証券」「不動産」に適正配分して運用する事も大切だと言われています。

不動産をこの3つの要素から考えると、

「安全性」:不動産は実物資産であり、それ自体を利用して活用することができる。また登記による公示制度があり、比較的安全性の高い資産であると言われています。

「収益性」:バブル以降の土地神話の崩壊によって、収益性については、個別の不動産によって異なりますが、インカムゲイン(賃料収入)とキャピタルゲイン(値上り益)があり、不動産の価格や賃料には物価との連動性が高く、インフレに強い資産と言われています。

「流動性」:急にお金が必要になって不動産を売却しようと思っても直ぐに換金のする事が難しい。売却を依頼してから、売却代金を手にする決済までの期間が数カ月かかることもあります。

 

今回の物件の状況を整理すると、売却にあたっての最重要なポイントは、この2点でした。

  1. 約180坪の敷地(畑)の半分に、築40年ほどのアパートが建っていて、10軒のうち5軒に入居者が住んでいる物件。
  2. 建て売り住宅用地として売却するために、土地の境界確定が必要であるが、隣接地の所有者が行方不明である。

当初、入居者が入っている現状有姿で売却を検討していたが、金額が条件にあわず、入居者に退去いただいてから売却する事に方針変更。(方針変更までに、約半年経過)

入居者の方に建物の老朽化による取り壊しのお話をして、別の物件に転居いただいて、立退き完了。(契約書における貸主からの解約条件に基づき、6カ月の猶予期間)

隣接の行方不明の所有者の問題を解決して、境界の確定手続きを経て決済。(売買契約を締結してから約半年)

ということで、売却を決めてから完了まで1年半以上の時間がかかる事になってしまいました。

教科書的には、一般的なマイホーム等の売却の場合、売却出来るまで数か月となっていますが、複雑な案件の場合、実際に売却を決めてから手元にお金が入るまで、1年以上必要である物件も数多くあります。

不動産売却においては、都市計画法や建築基準法、農地法等の法的な問題、境界の問題、借地人・借家人との関係等、自分だけで決定することが出来ない要素が沢山あります。具体的に話を進めていくと、思いもよらない問題が見つかり、問題が発生する事で、売却までの時間が更に延びたり、無理をして進める事で不動産の売却価格が必要以上に安くなる事につながってしまいます。

今回のお客さまは、資産整理の一つとして、不動産を売却するお話でしたので、時間がかかってしまっても、高く売却出来る方法をとる事が出来たのですが、相続税の支払いための売却など、時間が限られている場合には、思ったよりも相当に安い金額でないと売却出来なくなる可能性があります。

不動産を沢山所有されていて、資産の中で不動産の占める割合の高いお客さまが皆様の周りにおられませんか。まとまった土地、農地、入居中の古いアパート等、相続が発生してからでは時間に限りがありますので、資産を高い金額で売却することが出来ないことになってしまいます。お客さまの保有されている不動産をどう活用するのが良いのか、事前にFPがお客様の不動産の流動性を含めて精査して、アドバイスしていきましょう。

 

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FPは、包括的な資産設計を立案し、実行を手助けしていく専門家

相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

先日のご相談でのお話です。
相談者の方のご家族は、お父様が85歳、お母様が81歳、相談者の男性と、妹さんの4名です。お母様が要介護5の認定を受け、現在は施設に入居されていて、意思能力がほとんどないとの事でした。

ご自分といろいろ調べてみると、後見制度を利用する必要があると思うので、手続きについて教えて欲しいとのご相談です。

後見人をつけることには、メリットとデメリットがあります、

メリット
・成年後見人が本人の代理人になれます。
・本人が行った不利な契約を取り消すことが出来ます。
・財産を使いこんだりしないように、家庭裁判所が関与することになります。

デメリット
・必要以上の財産処分を行うのに手続きが必要になります。
・毎年、報告書の作成が必要になります。
・誰が後見人になるのか、場合によって後見監督人がつくと、相当の費用が必要です。

相談者の方に、後見制度をなぜ考えているのかについて、お話を聞いたこところ
父親が高齢であるので、先に父が亡くなり相続が発生した時、その後の母親の生活の事を考えると不安であるという事です。
ご相談者の方に、後見人をつける事のメリット、デメリットを説明したうえで、必ず後見人をつけることが必要なのかを考えていただいた結果、今のところ後見制度を利用する必要がないという事に気づいていただく事ができました。

ただ、将来、先にお父様が亡くなった時の問題については、お父様がお元気なうちに考えておく必要があります。何もしない状態で、先にお父様が亡くなった場合には、相続人が、お母様、相談者の方、妹さんの3人になり、3人の間で遺産分割協議が必要になります。この時、お母様は意思能力がないため、後見の申立てが必要になります。後見の申立てを行うと、基本的に家庭裁判所はお母様の法定相続分である資産の2分の1をお母様が相続する事になります。このお母様が相続した資産については、後見を行っているので、勝手に処分する事はできません

この場合、お父様がお元気なうちに、「子供に財産を残すので、そのお金でお母さんの面倒を見て欲しいという」内容の遺言書を作成する事です。
実際には、相続税の申告が必要な方については、相続税のシュミレーションや各種特例の活用等、いろんな角度から検討が必要になりますが、遺言を作成している場合と遺言がなかった場合で、相続において大きな影響が出ます。

お話を詳しくお聞きすると、お父様、妹さんとも相続の話をする事ができるので、一度家族で相談して、まず遺言書の作成について考えてみるという事になりました。最初にお会いした時より、少し安心した顔になられたことが印象的です。

相談者の方は、書籍やネットの情報などで、自分で判断してしまったり、難しい事ばかり考え第一歩が出なかったりします。相談においては、効果的な質問を活用し、本当に相談者の方が悩んでいる事は何か、相談者の方が気づいていない注意点を整理して、正しい方向に進んでいただく事が大切です。

ファイナンシャル・プランナーは、顧客の家族構成をはじめ、収入・支出の内容、資産・負債、保険などあらゆるデータを集め、要望や希望・目標を聞き、現状を分析したうえで、それに基づいてライフプラン上の目標を達成するために、必要に応じて弁護士、税理士、保険・不動産などの専門家の協力を得ながら、貯蓄計画、保険・投資対策、税金対策などの包括的な資産設計(ファイナンシャル・プランニング)を立案し、その実行を手助けしていく専門家である。
と、学習ガイドの最初の「はじめに」のところに記載されています。

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「被相続人居住用家屋等確認書」が必要。

相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井 寛です。

平成28年度の税制改正で、相続された空き家等を譲渡した場合、譲渡所得からの特別控除制度が創設されました。

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除するという制度です。

 

お客様の案件がうまくいけば、この特別控除が活用できるかもしれないと思い、事前に税理士に特例活用の注意点を確認したところ、証明書が必要とのことを教えていただきました。

具体的にこの手続きについて調べたところ、適用を受けるための手続きとして、売った資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」の添付が必要となっています。

 

この確認書とは、市区町村から次の2つの事項を確認した旨を記載された書類とのことです。

  1. 相続開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
  2. 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用、または居住の用に供されたことがないこと。

 

調べたところ、国土交通省のHPに、「空き家の発生を抑制するための特例措置」として、概要や証明書の様式等の記載がありました。

 

ということで、当該市役所に電話をして、手続について確認をしてみました。最初に、固定資産税課で確認しましたが、聞いたことがないとのこと、もう少し詳しく聞いて調べていただくと、建築課の方かもしれないということで、電話を転送いただき、建築課で確認し、担当者から国土交通省のHPからダウンロードできる被相続人居住用家屋等確認申請書を提出いただければ、2~3週間で確認書を発行することができるとのことでした。(確認書の提出先は、この市役所では建築課でしたが、各市町村で異なっているようです。)

 

必要な提出書類として、売買契約書の写しや、解体工事の契約書の写し、取壊し前・取壊し中・取壊し後の写真等が必要になるとのことです。(取壊しの写真を撮影しておくことは大切です。)

これから、不動産の売却や建物の取り壊し等の話を進めていきますが、申告の時に必要な書類や手続きを事前にわかっていると安心ですね。

 

FPとして、税金の事や法律的なことについて、初めての事例であったり、気になることがあった時には、専門家に事前に注意点を聞いておくことが大切ですね。

相談、実務に応えていくためには、知識・経験・ネットワークが必要だとあらためて実感することが出来ました。

 

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先日、就職しました。

こんにちは、相続・不動産講座担当の株式会社エフピーコンパスの平井 寛です。

先日、就職することになりました。
といっても、会社を辞めて、新しい会社に勤め始めたのではありません。年初にご依頼を受け遺言書作成のお手伝いをさせていただいた方が、残念ながらこの度お亡くなりになり、先日遺言書の開示を行い、遺言執行者に就職(就任)いたしました。

子供が先に亡くなられて、数年前には奥様が先に亡くなられたため、兄弟の中で争いごとを残したくないということで、遺言書の作成をお手伝いさせていただいた方です。

公正証書遺言の作成の仕事で、証人になることは多いのですが、遺言執行者に指定され、実際に就職するとなるとやはり気持ちは違いますね。
最初に、身寄りがいないので、遺言執行人を平井さんにお願いしたいと言われたときは、本当に自分で良いのか、どんな手続きを行えばよいのか、相続人の方に遺言の開示を行ったらどんな事を言われるのか、などなど不安な気持ちの方が正直大きかったと言えます。ご本人さんとはお会いしていますが、ご兄弟や甥っ子さん、姪っ子さんがどんな方なのか分からないのはやはり不安ですね。

お亡くなりになる前に2回ほど病院にお見舞いに行き、本人の想いを聞き、あとを任される責任を感じるとともに、きちんと手続きを行わねばならないと腹をくくりました。
私の理念である「家族の想いを繋ぐ円満な相続を実現する」のが自分の使命だと思い、あとのことは安心して任せてくださいと、心の中から言うことできました。

何を行うにも、自分に与えられた使命をしっかり理解して、自分自身の覚悟が大切ですね。

遺された大切な遺産を想いのとおり繋ぐため、毅然とした態度で対応して、託された遺言にもとづき、金融機関の解約や自宅の処分等の手続きを粛々とすすめていく予定です。

相続の仕事はやったことがないので、不安である、専門家ではないのでという話を良く聞きますが、だれでも最初は初めてです。初めての時には、勝手に自分で比較したり、考えたりしてしまい、一歩前に進むことが出来ない方もおられます。それを乗り越えて進めていくためには、自分自身の覚悟であったり、周りの仲間の力が大切だと思います。

NLPの前提のひとつに「失敗はない、すべての結果はフィードバックがある。」という言葉があります。自分の使命に基づいて、遺言執行人としての職務を務めていきたいと改めて思いました。

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本当にそれが望む事ですか?

こんにちは、相続・不動産講座担当の株式会社エフピーコンパスの平井 寛です。

兄が二世帯住宅を建て、ご両親と暮らしていたが、父親が亡くなり相続が発生。きちんと遺産分割の話し合いをする前に、兄から調停の書類が送られてきたので不審に思い、いろいろ自分で調べた結果、父親の所有していた土地の法定相続分を登記できないかというご相談でした。

お話を聞くと、ご自宅以外に金融資産もあるが、兄とは話が出来ないので、自分の持分を強く主張したいとのことです。

現実的には、父親名義の土地の上には、兄名義の建物も建っていますし、土地の形状や面積から分筆する事が出来ない土地です。

なぜ、そうしたいのかとお話を聞くと、話し合いも出来ていない状況で調停の書類が届いたので、兄とは話をする事ができないので、自分としては困らせたいとの事でした。

人は、自分の頭の中だけで考えていると、冷静になれず、突き進んでしまう事がありますね。

手続きについては可能だが、感情的にこじれると、解決するのが更に難しい事。将来、相続が発生し、子供の代になって共有の問題を解決するには、双方の合意が必要なため、時間も費用も必要な事。それよりも、共有解決までの長い時間、嫌な思いを持ち続ける事になることを、説明させていただきました。

ものごとの見方や・視点をリフレーミングして、見方・視点をかえると、気づくことがあります。

例えば、相談者の方に、自分の親の代の相続で兄弟げんかの末、共有になった不動産を相続したら、どんな思いですかと質問する事も有効です。

「こんな形で土地を残してもらっても嬉しくない。」

「なぜ親は、こんな形で残したのか。面倒くさいな。」

「親から共有になった経緯について何度も話を聞いているので、相手を信用できない。」

見方・視点をかえることで、本人自ら気づくことが重要です。相手方の立場や第三者の立場、過去や未来等、時間をかえることも有効ですね。

 

FPの役割は、相談内容に単に応えるのが仕事ではありません。本当に望んでいる事が何かを相談者の方自身に気づいていただくことが大切になります。

最終的に、いろいろと頭の整理が出来、子供の代まで問題が残るようにはしたくないという自分の想いがわかって良かった。話し合いの材料として共有持ち分の登記を主張する事も考えるが、最終的には家族や残される子供たちの事も考えて共有名義は避けて、金融資産か代償分割等で解決を考えていく事にしますと言われ、最初は怒りに満ちた相談者の顔が、少し柔和な笑顔になった事が印象的でした。

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お盆の季節に自分の役割を考えてみましょう。

こんにちは、相続・不動産講座担当の株式会社エフピーコンパスの平井 寛です。

もうすぐ、お盆の季節ですね。お盆の行事の内容や風習はさまざまな形がありますが、祖先を供養する行事で、家族や親戚が集まる大切な機会です。お盆は、家族で話し合う事が出来る貴重な場と言えます。

一般的に相続相談のきっかけは

  • 相続について漠然として不安だ。
  • 相続税の申告が必要かどうかわからない。
  • 少しでも税金を安くしたい。
  • 相続人がだれなのかわからない。
  • 遺言書を作成したい。

最初は、財産の評価や税金の問題、法務的な問題、不動産等の問題など具体的な問題がきっかけになりますが、話しを良く聞いてみると、親子や兄弟など家族内できちんと話が出来ていないなど、相続によって起こる「家族間の気持ちの問題」につながる事が多いと言えます。

お盆には家族が集まりますので、相続だけではなく、お金の事、住まい、介護など、将来について家族間で話が出来る良い機会です。

少し話は変わりますが、先月に相続トータルサポート富山の代表 川口 宗治さんとお会いする機会がありました。

最近「家族会議の司会」を依頼者の方に提案されています。

親子や兄弟同士の場合、話し合うきっかけがつかめなかったり、話し合いが出来てもそれぞれの想いが違っていたり、ちょっとしたことで話がこじれてしまい前に進まなかったりすることがありますね。その時に、相続について、第三者の立場で話し合いの準備やその場を仕切って、会議をコーディネートしていく業務です。

他人同士であれば、あの人にこんなことを言っては変に思われる、と相手の事を考えてから話をするのですが、生まれてから一緒に育った親子や兄弟姉妹の間では、考えずに言葉や行動に出すために、食い違いが出ることが良くあります。

司会進行役がコーディネートする事で、お互いの意見を聞いて、必要な時には相続の基本的な知識を提供し、話し合いをスムーズに進める事ができます。

先日ブログにも書いたとおり、親子や兄弟でも、それぞれ価値観が異なる事が良くあります。この価値観の違いを理解するためにも、第三者の立場の人が重要になります。

 

ファイナンシャル・プランナー(FP)は、顧客の家族構成をはじめ、収入・支出の内容、資産・負債、保険などあらゆるデータを集め、要望や希望・目標を聞き、現状を分析したうえで、それに基づいて顧客のライフプラン上の目標を達成するために、必要に応じて専門家の協力を得ながら、包括的な資産設計を立案、その実行を手助けしていく専門家です。

私の理念である「家族の想いを繋ぐ”円満な相続”を実現する」ために、FPとして、家族の一員として何をすべきか、もう一度お盆にじっくり考えてみたいと思います。

お盆の季節は、家族の集まる良い機会です。FPの役割、自分の役割についてもう一度考えてみましょう。


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不動産屋さんは怖い?

相続不動産担当のエフピーコンパスの平井 寛です。

 

ファイナンシャル・プランナーの方から30代ご夫婦のお客様の自宅売却等について、不動産屋さんの印象が良くなく、不動産屋さんに任せることに不安があるので相談にのって欲しいと声をかけていただきました。

新しいところに転居するので、自宅をどうしたらよいのかという相談です。

賃貸として貸すことも検討しましたが、ローンの返済額と家賃を検討して、最終的に、ご自宅は売却することに決まりました。

ただ、ご自宅を購入するときの不動産業者の印象が強く、いろいろと悪いことばかりご心配されています。

人は、頭の中で分かっていても、無意識に悪いことを考えてしまい、不安になったり、本当にこれで良いのか迷うことは誰でもありますね。

 

不動産業者といってもすべての不動産屋さんが悪いのではありませんが、たままた住宅を購入したときに担当者の印象が頭の中にインプットされ、本当に私のことを考えてもらっているのか、だまそうとしているのではないかと疑心暗鬼になってしまうようです。

 

トラウマになると、なかなか難しいですね。

不動産屋さんと言うと、どのようなイメージですか。

「怖い人がいる」

「しつこく営業されそう」

「こちらの話を聞いてくれない」

「営業の給与体系が歩合給で入る仕組みになっている」

 

実際には、きっちりと営業活動を行っている会社がほとんどですが、一旦悪いイメージがつくと、誰に頼むのかは難しいですね。

 

今回は、私の方でお客様の情報をヒアリングし、具体的な査定や売却の手続きは、FP資格を有している不動産業者の方と一緒にお仕事をさせていただきました。契約までには細かい問題等もありましたが、FPとしてお客様の側いることで、安心して最後までお取引することができました。

 

相続や不動産の売買は、一生のうちに何度も経験するものではありません。FPの役割は、お客様に安心・信頼いただいて、お客様の人生の夢や目標をかなえることです。知識や経験とともに、お客様の本当の想いを聞き出すコミュニケーション能力と、安心して一緒に仕事ができるネットワーク(専門家との繋がり)が必要になります。

 

不動産屋さんが怖いと言われるクライアントには、具体的に「何に対して」「誰に対して」怖いのかと解きほぐすやり方や、FPが信頼できる不動産屋さんと一緒に実務作業を行って完了させるやり方もあります。お客さまにとって最善な方法で、不安を安心に変えていきましょう。大切な事は、お客様の人生の夢や目標をかなえることです。

 

FPユニバーシティーで、一緒に不動産・相続を学んで、FPがお客様の横にいることで、不安を安心に変え、お客様の夢の実現をさせましょう。


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親から遺された資産で一番大切なモノは何ですか

こんにちは、相続・不動産担当のエフピーコンパスの平井です。

先日、相続手続支援センター福井の青木さんを講師として迎え、相続の勉強会を開催いたしました。

青木さんは相続に関する業務に特化した福井県唯一の相続専門事務所で、3年間で約240カ所、福井県内の老人会や社会福祉協議会、消費者センター等でセミナーや講演を行っておられます。

 

その勉強会の中で「親から遺された資産で一番大切なモノは何ですか。」というお話がありました。もしこの質問をされた時、あなたはなんて答えるでしょうか。

親が遺してくれた自宅、預貯金2000万円、駅前にある賃貸マンション、田んぼや畑等、財産目録に載る財産を即答される方もいますが、一番大切なモノと言われると少し考えてしまいますね。

親から遺された一番大切なモノというと、元気な体、愛情、親から教えられたこと、家族の想い出など、財産として価値をつけることが出来ないモノを考える方も多いかと思います。

 

不動産やお金の分け方、兄弟、姉妹で意見が決まらないなど、遺産分割について多くの相談を経験してきました。法律や税務など制度のお話しだけでは、自分の法定相続分、自分の権利のみを主張することになり、「争族」が加熱したり、問題解決できずに先送りになる事も多いのが実情です。

相続の経験を積むにつれて、あの時はこうだった、今回はこの形でいけるのでは、法律上はこれが正しいなど、知識やテクニックに走ってしまいがちですが、青木さんのお話を聞いて、FPとして形のあるものだけが財産ではない事を理解し、お客さまに一番大切なモノを考えていただく事が大切だと改めて気づくことができました。

ファイナンシャル・プランナーがリフレーミング(視点を変えて物事の受け取り方を変える)を行うことが、自分だけでなく、相手の事を考えるきっかけになり、それが円満な相続に繋がります。

 

相続におけるFPの仕事は、遺産を上手く分割することや税金を安くすることだけではありません。遺された家族が、親から遺された一番大切なモノを引き継ぎ、さらに次の代へ引き継ぐことを手伝うことが出来る素晴らしい仕事です。

「お金」と「こころ」の両面から、アドバイスを行い、ネットワークを活かして、円満な相続のお手伝いをすることが私の役目であるとあらためて実感しました。

 

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隣の土地の所有者が行方不明だとどうなる。

相続不動産担当のエフピーコンパスの平井です。
お客様よりご依頼いただき、敷地の一部に古いアパート、残り半分は畑である約200坪の不動産売却の仕事を、不動産業者さんと一緒に取り組んでいます。

当初、古いアパートには、10室のうち、5室が入居中でしたので、入居者への対応が売却において一番重要な問題でした。

半年ほど時間かかりましたが、私の方で対応して、入居者に建物が古くなったので建物を取り壊すことをご理解いただき、借家権の問題については整理が完了しました。この明け渡しにおいても、いろいろな出来事がありましたが、別の機会にお話しさせていただきます。

並行して、土地の境界を確定するために、周りの土地を調査したところ、隣の土地の所有者の一人が行方不明ということが分かりました。
弁護士に調査を依頼しても、土地の所有者は見つかりません。昨年の10月頃のことです。

以前は、分筆される土地だけの面積を確定させれば、残りの土地については、登記簿の面積から分筆する土地の面積を差し引いて登記申請で可能だったのが、平成17年に不動産登記法が改正され、全ての面積を測量して、「地積の更生の登記」を行うことが必要になったのです。

つまり、この土地においては隣の土地の所有者が不明であるので、境界が決まらない。購入する方は、土地を分筆して戸建の住宅を建築する建築業者ですので、土地の境界が決まらなければ、契約が出来ても決済は出来ないという次第です。

不動産の境界が決まらない場合、FPのテキストで学んだことがあるかもしれませんが、「筆界特定制度」というのがあります。筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界特定調査委員の意見等を踏まえて、筆界を現地において特定する制度になります。
境界が決まるまで、通常9か月程度かかります。ということで、決済が半年ほど先に延びることになってしまいました。

今回のお客様は、相続税の納税等、緊急に換金化する必要がありませんでしたので、時間をかけても筆界特定制度を行って面積を確定させる事にしましたが、急いでいる場合には、相応の価格で売却できないことになります。

相続や不動産は相手がありますので、金融商品の購入や売却、生命保険の加入のように、自分だけで決める事が出来ない事が沢山あります。今回のように、自分の隣の土地の所有者が行方不明の場合、土地の面積を確定させるに「筆界特定制度」を利用するため時間がかかる事を理解して、気になる時は事前に確認するようにしておいてください。

お客様が相続の手続きや不動産の有効活用や売却を行うことは、一生の間にそれほど機会はありません。FPとしての多くの経験を、他のお客様に役立てる事が大切です。多くの経験を積み、お客様が気づいていないことについてもアドバイスを出来る事が、安心信頼いただける関係に繋がるのではと思っています。

FPユニバーシティーで、一緒に学びましょう。


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